再建築不可の土地はなぜ売れない？買い手が慎重になる5つの理由と売却前の確認ポイント
- MIRAIU
- 3月7日
- 読了時間: 10分
更新日：8月17日
「再建築不可だから、この土地は売れません」
不動産会社からそう言われると、
「家を建てられない土地なんて、誰も買わないのでは？」
と思ってしまいます。
確かに、再建築不可の土地は一般的な住宅用地より買い手が限られやすく、売却まで時間がかかることがあります。
しかし、再建築不可＝売却できない土地ではありません。
大切なのは、単に価格を下げることではなく、買主がなぜ慎重になるのかを理解することです。
買主側から見ると、
・将来建て替えできるのか
・住宅ローンを利用できるのか
・現在の建物をあと何年使えるのか
・解体したあと何に使えるのか
・自分が将来売るときに売れるのか
といった不安があります。
この記事では、再建築不可の土地に買い手がつきにくい理由を買主側の視点から整理し、売主が売却前に確認しておきたいポイントを解説します。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️まず「再建築不可＝価値ゼロ」ではない
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再建築不可と聞くと、
「土地として価値がない」
と思われがちです。
しかし、土地の価値は再建築できるかどうかだけで決まるものではありません。
・立地
・土地面積
・既存建物の状態
・道路条件
・隣地との関係
・現在の利用方法
などによって評価は変わります。
既存建物を利用したい人が現れることもあれば、隣地所有者や不動産事業者など、一般の住宅購入者とは異なる買主が検討することもあります。
そのため、最初から「売れない土地」と決めつける必要はありません。
ただし、一般的な住宅用地より購入後の選択肢が少なくなりやすい。
これが売れにくさの出発点です。
再建築不可になる道路・接道条件や43条2項の認定・許可については、こちらで詳しく整理しています。
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▪️理由①｜買主が将来の「建て替え」を選びにくい
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一般的な中古住宅なら、
「今はこの家に住み、古くなったら建て替える」
という選択肢があります。
再建築不可の場合、この将来の選択肢が制限されます。
買主は、
・建物が老朽化したらどうするのか
・災害などで大きく損傷したらどうするのか
・家族構成が変わったとき対応できるのか
まで考えます。
つまり現在の家が使えるかだけではなく、10年後、20年後まで含めて判断しにくいことが購入のハードルになります。
これは価格だけでは解消できない問題です。
500万円安くても将来の利用方法が読めなければ、別の土地を選ぶ買主もいます。
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▪️理由②｜住宅ローンの選択肢が狭くなることがある
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元の記事では、
「再建築不可は住宅ローンが使えない」
と書いていました。
ここは修正します。
金融機関の審査は、
・買主の収入や信用状況
・物件価格
・担保評価
・土地と建物の状態
・利用するローン商品
などによって異なるため、一律に「融資できない」とは言えません。
ただし、再建築できる一般的な住宅と比べて担保評価などが慎重になり、利用できる金融機関やローン商品の選択肢が少なくなることがあります。
すると、
購入したい人はいるのに、資金調達の段階で購入できない
ということが起こります。
売主側は、
「現金客しか買えません」
と断定するより、再建築に関する条件を正確に整理して買主へ伝える方が重要です。
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▪️理由③｜既存建物の状態が通常より重要になる
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再建築不可の土地に古い家が残っている場合、買主は現在の建物を利用できるかどうかをかなり気にします。
なぜなら、簡単に、
「古くなったから壊して新築しよう」
とは考えにくいからです。
確認されやすいのは、
・雨漏り
・屋根や外壁
・床や柱の傷み
・シロアリ
・給排水設備
・修繕履歴
などです。
建物の状態が分からないほど、購入後にどれくらい費用が必要なのか読みにくくなります。
だからといって、売却前に大規模なリフォームをすればよいとも限りません。
買主自身が直したい場合もありますし、予定する工事内容によっては建築基準法上の確認が必要になる場合もあります。
「再建築できないから、とりあえず全面リフォーム」ではなく、まず現在の建物状態を把握する。
この順番が大切です。
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▪️理由④｜解体すると利用方法がさらに限定される可能性がある
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古い空き家を売るとき、
「家がボロボロだから壊して更地にした方が売れる」
と考えることがあります。
通常の住宅用地なら、更地にすることで買主が新築計画を立てやすくなることがあります。
しかし再建築不可の場合は事情が違います。
既存建物を解体しても、それだけで新しい住宅を建てられる土地になるわけではありません。
むしろ、
現在の建物を修繕しながら利用する。
という選択肢まで失う可能性があります。
そのため再建築不可物件は特に、解体前に、
・本当に再建築できないのか
・既存建物に利用価値があるか
・古家付きで売れる可能性があるか
・更地にした場合の利用方法は何か
を確認した方がよいでしょう。
空き家を解体する前の査定についてはこちら。
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▪️理由⑤｜買主自身も「将来売れるのか」を考える
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住宅を買う人は、自分が住めるかだけを考えているとは限りません。
将来、
転勤する。
家族構成が変わる。
相続する。
高齢になって住み替える。
といった可能性も考えます。
そのとき、
「自分が売るときも再建築不可のままではないか」
という不安があります。
つまり買主は、自分が購入するときの価格だけでなく、将来の出口まで見ているということです。
この出口の見えにくさが、再建築不可物件の買い手を減らす大きな理由になります。
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▪️売れない原因を「再建築不可」だけで終わらせない
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ここは重要です。
再建築不可だから売れないと思っていた物件でも、実際には別の問題が重なっていることがあります。
たとえば、
・道路が極端に狭い
・車が入れない
・境界が不明
・建物状態が悪い
・残置物が多い
・売出価格が高い
・物件情報が少ない
というケースです。
再建築不可という大きな言葉だけで原因をまとめると、本当に改善できる部分まで見えなくなります。
法的な制限と、普通に改善できる売却条件を分けることが大切です。
不動産会社から取り扱いを断られた土地についてはこちら。
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▪️売却前に揃えておきたい5つの情報
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再建築不可の土地では、買主へ「何ができないか」だけを伝えるより、現在分かっている情報を整理しておく方が検討しやすくなります。
まず確認したいのは、
・前面道路の種類
・道路への接道状況
・過去の建築確認や許可関係の資料
・現在の建物状態と修繕履歴
・土地、建物の登記情報
です。
すべて売主自身で調査する必要はありません。
不動産会社、建築士、行政などへ確認しながら整理します。
また、分からないことを無理に、
「たぶん建てられる」
「昔建ったから次も大丈夫」
と説明しないことも重要です。
確認できた事実と、まだ確認できていないことを分けておく。
これだけでも買主は判断しやすくなります。
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▪️値下げする前に「価格以外の不安」を減らす
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再建築不可の土地が売れないと、
1,000万円。
900万円。
800万円。
700万円。
というように価格だけを下げ続けることがあります。
しかし買主が不安に感じているのが、
「この土地はいったい何ができるのか分からない」
という点なら、価格を下げても反応が大きく変わらないことがあります。
先に、
・再建築不可の理由
・既存建物を利用できる状態か
・行政へ何を確認したか
・土地への進入条件
・売主が把握している不具合
を整理します。
そのうえで価格を設定する方が、売却理由を説明しやすくなります。
現在の売却価格を複数社で比較するならこちら。
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▪️どんな人が買主になる可能性がある？
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一般的な新築目的の買主だけを想定すると、再建築不可の土地は対象者がかなり少なくなります。
一方で、物件条件によっては、
・既存建物を利用したい人
・立地を優先する人
・隣地所有者
・不動産事業者
・住宅以外の利用を検討する人
などが候補になる場合があります。
ただし、
「再建築不可なら駐車場にすればいい」
「資材置き場なら自由に使える」
と決めつけるのも危険です。
用途地域や地域の条例、接道、造成など別の規制が関係する場合があります。
住宅が建てられないことと、何にでも自由に使えることは別です。
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▪️一般仲介で売れないなら売却ルートを変える
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再建築不可の土地でも、まず一般仲介で買主を探す方法があります。
ただ、
・長期間問い合わせがない
・金融機関の融資で購入が進まない
・建物状態がかなり悪い
・接道問題が複雑
・隣地交渉まで必要
という場合は、通常の住宅購入者だけを探し続けても時間がかかることがあります。
その場合は、
仲介で売却を続ける。
専門性のある仲介会社へ変更する。
現状のまま買取を比較する。
というように売却ルートを変えます。
仲介と買取の違いはこちら。
再建築不可など条件のある不動産を現状のまま相談する方法はこちら。
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▪️再建築不可だからこそ「先にお金を使わない」
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売れない状態が続くと、
・隣地を買う
・建物を直す
・残置物を全部処分する
・建物を解体する
など、売却前に大きなお金を使いたくなることがあります。
もちろん、それによって売りやすくなる物件もあります。
ただし再建築不可物件では、問題の原因によって必要な対応が全く違います。
接道幅だけが問題なのか。
前面通路そのものが道路ではないのか。
既存建物の状態が問題なのか。
価格が問題なのか。
これを確認せず工事や隣地交渉を始めると、費用をかけても売却条件が変わらない可能性があります。
調査 → 査定 → 必要なら費用をかける。
この順番で考えましょう。
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▪️よくある質問
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Q. 再建築不可の土地は本当に売れますか？
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売却できる可能性はあります。一般の住宅用地より買主が限られやすいため、物件条件に合った買主や売却方法を探すことが重要です。
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Q. 安くすれば必ず売れますか？
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必ずとは言えません。価格だけでなく、再建築不可の理由、建物状態、道路や進入条件などが分からないことが購入の障害になっている場合があります。
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Q. 解体して更地にした方が買い手は増えますか？
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再建築不可の場合は慎重に判断してください。既存建物を利用する選択肢を失う可能性があるため、解体前の査定と道路条件の確認が重要です。
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Q. 一般の不動産会社で売れない場合はどうすればいいですか？
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再建築不可や接道問題を扱った経験のある会社へ相談したり、専門買取まで比較したりする方法があります。
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▪️まとめ｜買い手がつかない理由を理解してから売り方を変える
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再建築不可の土地が売れにくいのは、単純に「家を建てられないから」だけではありません。
買主は、
・将来建て替えできるのか
・資金調達できるのか
・既存建物を使い続けられるのか
・解体後に何ができるのか
・将来自分が売却できるのか
まで考えています。
つまり、購入後の出口が見えにくいことが買い手を慎重にします。
売主側が最初にするべきなのは、大幅な値下げでも解体でもありません。
まず再建築不可の理由を確認し、道路・接道・建物状態など現在分かっている情報を整理します。
そのうえで、
一般仲介を続ける。
価格を見直す。
既存建物を活かして売る。
条件に詳しい会社へ変更する。
専門買取を比較する。
という売り方を選びます。
再建築不可という言葉だけで「売れない土地」にしてしまわないこと。
買主が何を不安に感じているのかを一つずつ整理すれば、その土地に合った出口が見つかる可能性があります。
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