大家の退去立会いは何を見る？傷・設備・残置物・原状回復負担の確認順
更新日：1 日前
退去立会いでは、部屋が汚れているかだけを見ると判断を誤りやすくなります。見るべきなのは、入居時からあった傷、通常使用による変化、故障・破損、残置物を記録と現況で分けること。
さらに、退去費用の負担判断と次の募集へ向けた修繕判断は別作業。誰が負担するかを整理した後で、オーナーとしてどこまで直すかを決める流れです。
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▪️1 立会い前に入居時記録と契約書を見る
現地へ行く前に、入居時の写真、チェックシート、賃貸借契約書、特約、設備一覧を確認。現在の傷だけ見ても、いつ発生したのか分かりにくいためです。
鍵の本数、備品、残置物の扱いも事前確認。立会いで何を見るかを先にそろえます。
写真は部屋全体と傷の寄りをセットで残すと位置関係が分かりやすくなります。入居時写真と同じ角度が残っていれば比較もしやすい形。
▪️2 傷・汚れは場所と状態を写真で残す
壁、床、建具、水回り、設備などを順に見て、傷や汚れの位置と大きさを撮影します。『汚い』『傷んでいる』だけでは後で比較しにくい状態。
国土交通省の原状回復ガイドラインQ&Aでも、入居時・退去時の立会いやチェックリスト、写真による状況確認がトラブル防止に有効とされています。
▪️3 通常損耗と入居者負担をその場で混ぜない
日焼けや経年変化など通常損耗と、故意・過失等による損傷では考え方が違います。見つけた傷をその場で全部入居者負担と決めないことが重要。
国土交通省は、退去時の立会いで損傷の存在を確認することと、費用負担へ同意することは同じではないと案内しています。
設備はメーカー・型番・設置年も分かる範囲で記録。次回故障時に部品供給や交換候補を確認しやすくなり、単なる見た目更新と修理を分けられます。
▪️4 設備の動作と付属品を確認する
エアコン、給湯、換気扇、照明、インターホンなどは、見た目だけでなく可能な範囲で動作を確認します。
リモコン、説明書、棚板、鍵など付属品も確認対象。故障なのか単なる電池切れなのか、次募集前の修繕判断へつなげる材料です。
▪️5 残置物と忘れ物を分ける
家具、ごみ、郵便物、私物が残っている場合は、勝手に処分する前に契約や連絡状況を確認します。
明らかなごみと見えても、所有物の扱いは慎重に。退去者へ確認が必要な物を写真と一覧で残す形です。
原状回復見積もりでは、入居者負担候補とオーナー負担候補を項目分けします。その後に空室対策として追加する設備・内装改善を別枠へ置くと、精算と投資判断が混ざりません。
▪️6 負担判断と募集改善を分ける
入居者負担にならない部分でも、次の募集のためにオーナー負担で直す価値がある場合があります。逆に入居者負担対象でも全面グレードアップする必要はありません。
原状回復費の精算と、空室対策としての設備・内装改善を別見積もりにすると判断しやすい構成。
退去立会い、原状回復、次募集の修繕まで毎回オーナー自身で判断するのが重いなら、募集と管理をまとめて見直す方法があります。原状回復費と空室対策を分けて運用できる管理体制か比較すると、次の募集判断も早くなります。
▪️7 確認する順番
①入居時写真・契約書・特約を見る、②室内の傷・汚れを場所ごとに記録する、③通常損耗と故意・過失等を分ける、④設備の動作と付属品を確認する、⑤残置物・忘れ物を一覧化する、⑥原状回復負担を整理する、⑦次募集の修繕・改善を別に決める。この順なら、立会い中に費用負担とリフォーム判断を混ぜにくくなります。
立会い時は、傷があることの確認と費用負担への同意を分けます。写真と記録を残した後で契約内容と照合する流れ。
設備故障があれば、入居中の使い方だけでなく経年や部品寿命も確認します。修理か交換かは次募集の条件と合わせて判断します。
退去後は、原状回復工事と募集改善を同じ一式へ入れません。費用の目的を分けて管理するのが基本です。
▪️⑧ Q&A
Q1. 退去立会いでサインをもらえば費用負担は確定しますか？
内容によります。損傷の確認と費用負担への同意は同じとは限らないため、契約とガイドラインで整理します。
Q2. 通常損耗も入居者負担ですか？
一律ではありません。通常損耗・経年変化と、故意・過失等による損傷を分けて判断します。
Q3. 退去時に次のリフォームまで決めるべきですか？
急ぐ必要はありません。原状回復負担を整理した後で、募集改善としての工事を別に判断する形です。
▪️⑨ まとめ
大家の退去立会いでは、入居時記録、傷・汚れ、設備、残置物を順に確認し、通常損耗と入居者負担を分けます。
原状回復費の精算と次募集のリフォームも別問題。記録を残してから費用負担と工事範囲を決めるのが基本です。
