退去前の原状回復はどこまで？通常損耗・入居者負担・見積もり・募集改善の確認順
更新日：10月2日
退去が決まると、壁紙、床、設備をどこまで直すか迷います。
原状回復と、次の入居者を決めるためのグレードアップ工事は別。通常損耗、入居者負担、貸主負担、募集改善を順に分ける話です。
▪️1 原状回復は新品へ戻す工事ではない
国土交通省のガイドラインでは、経年変化や通常損耗まで借主が負担するという考え方ではありません。
原状回復は、入居者の故意・過失や通常の使用を超える損耗などをどう分担するかを整理するもの。『退去時は全部新品』とは別です。
▪️2 退去前に契約書と入居時記録を確認する
見積もりを取る前に、賃貸借契約、特約、入居時の写真、修繕履歴を確認します。
入居時からあった傷や経年変化を、退去者の負担として扱わないための基準づくり。写真が残っていれば比較しやすい形です。
特約がある場合も、内容が明確か、ガイドラインや契約条件とどう関係するかが確認点。
退去立会いでは、傷や汚れの場所だけでなく写真の撮影位置もそろえるのが基本。入居時資料と同じ方向から残せば、経年変化か新しい損傷かを比較しやすくなります。
▪️3 通常損耗と入居者起因を分ける
日照による変色、家具設置跡など通常使用で生じる損耗と、故意・過失や手入れ不足による損傷は同じ扱いではありません。
傷の原因、範囲、入居期間、経過年数を見て、貸主・入居者のどちらがどこまで負担するかを整理します。
原因が不明な場所を一括で入居者負担にせず、写真と契約内容で確認する方がトラブルを減らしやすい形。
複数社へ見積もりを取る場合は、工事範囲をそろえて比較。一社は全面張替え、別会社は部分補修では総額だけ比べても意味が違うため、数量と施工範囲まで確認するのが基本です。
▪️4 見積もりは場所・数量・単価を分ける
『原状回復一式30万円』だけでは、どこへ費用がかかっているか判断しにくいもの。
壁紙、床、建具、水回り、クリーニングなど項目を分け、数量と単価を確認します。
入居者負担分、貸主負担分、募集改善分を見積もり上でも分ければ、精算と投資判断を混ぜにくくなります。
▪️5 募集改善工事は原状回復と別予算
アクセントクロス、設備グレードアップ、デザイン変更などは、原状回復とは別の空室対策。
次の募集で必要か、家賃や募集期間へ効果があるかを判断してから追加します。
原状回復費と改善工事を混ぜず、目的別に分ける方が収支を追いやすい形です。
敷金精算がある場合は、原状回復見積もりと返還額の計算を分けて記録。貸主負担の改善工事を入居者負担へ混ぜないよう、精算用と募集改善用の明細を分ける方が安全です。
▪️6 修繕範囲は部屋全体ではなく不具合単位で見る
一部の汚れや傷だけで、部屋全体を交換する必要があるとは限りません。材料や施工上の都合で範囲が広がる場合は、その理由を確認します。
設備も同じで、修理、部品交換、本体交換を分けて見積もり。年式と再発リスクを含めて選ぶ考え方です。
次の入居募集へ間に合わせる期限も確認し、工事範囲と空室期間を同時に調整します。
▪️7 確認する順番
①賃貸借契約と特約を読む、②入居時写真と現在状態を比べる、③通常損耗・経年変化・入居者起因を分ける、④見積もりを場所・数量・単価で確認する、⑤貸主負担と入居者負担を分ける、⑥募集改善工事は別予算にする、⑦工期と次回募集日を決める。この順なら、退去したから全部交換という判断を避けやすくなります。
原状回復の精算と、次の入居者を決めるための投資判断は別です。同じ見積書でも目的を分けて確認します。
入居者へ負担を求める場合は、原因と金額の根拠を説明できる状態にしておくこと。写真や明細がある方が話を進めやすくなります。
工事後は写真と修繕履歴を保存。次回退去時の比較資料になり、同じ箇所の交換時期も追いやすくなります。
▪️⑧ Q&A
Q1. 退去時は壁紙を全部張り替えるべきですか？
一律ではありません。損耗範囲、経年変化、材料や施工条件を確認し、必要範囲を決めます。
Q2. 通常損耗も入居者へ請求できますか？
国土交通省のガイドラインでは、通常損耗や経年変化は原則として貸主側の負担という考え方です。契約内容も合わせて確認します。
Q3. 次の入居者向けの設備交換は原状回復ですか？
募集改善を目的とするグレードアップは原状回復とは別に考える方が整理しやすいです。費用回収を見て判断します。
▪️⑨ まとめ
原状回復は、退去時に部屋を新品へ戻す工事ではありません。通常損耗、経年変化、入居者起因を分けて確認します。
見積もりも貸主負担・入居者負担・募集改善へ分けること。必要な修繕だけを選び、次の募集日まで含めて工事を決める流れです。
