貸家建付地の相続税評価はどう計算？賃貸割合と空室の確認順
更新日：10月8日
賃貸住宅が建つ土地でも、必ず一律の割合で相続税評価が下がるわけではありません。土地の自用地価額と賃貸状況を分けて確認します。
① 貸家建付地の前提
借家人がいる貸家の敷地として利用される土地には、借家人の権利関係を反映した評価が用いられる場合があります。
賃貸契約と現況を確認し、単に建物があるだけで対象と判断しないようにします。
② 自用地評価額を確認
評価の基礎となるのは自用地としての価額です。路線価方式や倍率方式など、土地によって評価方法が異なります。
売却査定額と相続税評価額を混同しないことが大切です。
③ 基本式と計算例
基本的な計算は自用地価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）です。割合は所在地や利用状況等によって異なります。
仮に自用地5,000万円、借地権60％、借家権30％、賃貸割合100％なら、5,000万円×（1－0.6×0.3×1）＝4,100万円です。
④ 空室がある場合
相続時点の賃貸割合を確認します。一時的な空室について一定の条件下で賃貸中と扱われる場合もありますが、すべての空室に当てはまるわけではありません。
入退去履歴や募集状況を保存し、判断に迷った場合は専門家に確認します。
⑤ 駐車場は別に確認
アパートに付随する駐車場と、独立した月極駐車場とでは評価上の扱いが異なる場合があります。
敷地の区画や使用状況、利用契約を整理します。
例えば自用地価額が5,000万円、借地権割合が60％、借家権割合が30％、賃貸割合が100％という仮定であれば、評価額は4,100万円になります。ただしこれは説明用の例で、同じ割合が全国すべての土地に適用されるわけではありません。借地権割合は対象地域の資料から確認する必要があります。
複数棟の建物や空室がある物件では、賃貸割合を計算する前提を整理します。評価時点の入居状況と過去の募集記録を確認し、短期の空室をどう取り扱えるかの判断材料にします。建物の利用実態を確認しないまま一律の減額率で試算するのは危険です。
相続税評価が低くなることと、土地を売った際の手取りが増えることは別問題です。相続人が保有を続けるのか、売却して分けるのかによって必要な検討は変わります。税額だけでなく管理費、家賃収支、売却費用を分けて比較します。
⑥ 他の税制特例との関係
小規模宅地等の特例などは別の適用要件があります。貸家建付地の評価減とすべて自動的に併用できるわけではありません。
相続人の状況や貸付継続などの条件も確認します。
⑦ 確定する前の確認事項
賃貸割合が不明なら先に契約と募集履歴をそろえます。
自用地の評価根拠と補正を確認します。
評価額と売却価格は別に試算します。
最新の国税庁資料と税理士等で個別要件を確かめます。
⑧ Q&A
Q1. この記事の数字だけで判断してよい？
記事中の計算は条件を限定した例です。実際の評価額や費用は物件と契約で異なります。
同じ条件で複数案を計算し、必要なら専門家へ確認します。
Q2. 最初に準備する資料は？
契約書、収支、借入残高、対象物件の現況が分かる資料をそろえます。
制度に関係する事項は適用時点の要件を別途確認します。
Q3. 相談する前にできることは？
不明点と費用の見込みを一覧にし、優先順位を決めます。
結論を急がず、追加費用や税金も含めて比較します。
⑨ まとめ
賃貸住宅が建つ土地でも、必ず一律の割合で相続税評価が下がるわけではありません。土地の自用地価額と賃貸状況を分けて確認します。
数字や税制は適用条件と時期によって結果が変わります。資金繰りと将来の手残りまで確認し、必要に応じて税理士や専門家へ相談して判断します。
