家賃収入で相続税は増える？預金・返済・承継の整理
更新日：10月8日
家賃を受け取ることと、相続財産が増えることは同じではありません。家賃から経費や返済を差し引いたお金の流れを確認しましょう。
① 家賃総額で税額は決まらない
相続税は原則として相続時点の財産と債務等に基づき計算します。家賃総額だけを見ても課税対象の財産額は分かりません。
家賃から管理費や税金、修繕費などを差し引き、預金にいくら残るか整理します。
② 預金として残る収益
収入から支出を差し引いたお金が預金に積み上がれば、相続財産になる場合があります。修繕予定のお金でも、本人が保有する預金なら別途評価が必要です。
必要な修繕費を減らしてまで相続税対策を優先しないようにします。
③ 借入返済で負債が変わる
元本返済は借入残高を減らします。手元に現金が残らないから財産が増えていない、とは限りません。
預金を取り崩して返済する場合と家賃の余剰から返す場合では資産の動きが違います。
④ 法人と個人の財産を区別
法人所有の物件で得た家賃をそのまま個人の預金とみなすのは不正確です。株式評価や会社と役員の貸借関係が問題になります。
法人化すれば必ず節税になると決めつけず、設立・維持費も確認します。
⑤ 生前贈与の条件
贈与は時期や金額、相手によって贈与税と相続税の関係が変わります。単純に現金を移せばよいとは限りません。
制度の適用期間と要件を税理士に確認します。
例えば毎月の家賃が20万円でも、管理・修繕・税金・借入返済へ支出する金額によって預金増加額は変わります。年間家賃240万円がそのまま相続財産に積み上がると考えず、年間の収支表と期末預金残高を並べます。修繕予定がある場合は支出見込みも別に記録します。
預金を減らすことだけを目的に不要な設備交換をするのは避けます。まず入居者の安全と建物維持に必要な工事を選び、その結果として現金と建物の状態がどう変わるかを確認しましょう。支出した金額がそのまま相続税評価の減少になるわけでもありません。
家族へ承継する際は、賃貸借契約や敷金の取り扱い、管理会社との連絡方法も大切です。数字上の税負担だけでなく、相続人が物件管理を継続できるか、売却して現金で分ける方が適するかといった出口まで含めて比較します。
⑥ 家族へ渡す資料
物件別の家賃・管理費・修繕費・借入・預金の状況を整理します。相続後に経営を続けられるかも重要です。
家族が賃貸経営を続けない場合は、売却の手残りも比較します。
⑦ 判断を急がない条件
修繕資金が不足するなら節税より建物の安全確保を優先します。
家賃の増加と預金の増加を混同しないようにします。
贈与や法人化の費用と効果を個別に比較します。
税務の結論は最新制度で専門家に確認します。
⑧ Q&A
Q1. この記事の数字だけで判断してよい？
記事中の計算は条件を限定した例です。実際の評価額や費用は物件と契約で異なります。
同じ条件で複数案を計算し、必要なら専門家へ確認します。
Q2. 最初に準備する資料は？
契約書、収支、借入残高、対象物件の現況が分かる資料をそろえます。
制度に関係する事項は適用時点の要件を別途確認します。
Q3. 相談する前にできることは？
不明点と費用の見込みを一覧にし、優先順位を決めます。
結論を急がず、追加費用や税金も含めて比較します。
⑨ まとめ
家賃を受け取ることと、相続財産が増えることは同じではありません。家賃から経費や返済を差し引いたお金の流れを確認しましょう。
数字や税制は適用条件と時期によって結果が変わります。資金繰りと将来の手残りまで確認し、必要に応じて税理士や専門家へ相談して判断します。
