不動産投資の減価償却とは？土地と建物・耐用年数を初心者向けに解説
更新日：10月13日
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「中古のアパートを買うと減価償却できるって聞いたけど、何のお金なんやろ」。不動産投資を調べ始めると、最初に難しく感じる言葉の一つですよね。
減価償却は、建物や設備を買ったお金を、税務・会計上のルールで使用する年数に分けて経費へ配分する仕組みです。家賃が増える魔法でも、払ったお金が返ってくる制度でもありません。
① 建物を買った費用を一度に経費にしない理由
賃貸の建物は買ってから何年間も使うものです。購入した年だけでなく、その後の年も家賃を得るために使うので、取得費を定められた方法で配分するのが基本です。
例えば建物に使った1,000万円を10年に配分するという単純な例なら、毎年100万円ずつ費用として計算する考え方です。実際の計算は取得時期、耐用年数、償却方法などで変わります。
大切なのは『建物を買った年に1,000万円全部を家賃の経費にできる』とは考えないこと。税務上の計算方法を知ると、物件購入後のお金の見通しが立てやすくなります。
② 土地は減価償却できず、建物は対象になる
土地は通常、時間がたっただけで価値が減る資産として扱わないため、原則として減価償却の対象になりません。一方、賃貸に使う建物などは対象になり得ます。
土地と建物を一緒に買った場合は、売買契約書などを見て取得費を適切に区分しましょう。建物の部分まで土地に含めたり、反対に土地の部分を勝手に建物へ振り分けたりしてはいけません。
備え付け設備にも別の耐用年数などの扱いが必要な場合があります。明細が分からないときは、契約資料と税理士への相談で整理してください。
③ 耐用年数は建物の寿命そのものではない
減価償却の耐用年数とは、税務上の費用配分に用いる年数です。『耐用年数が過ぎたから、その日に住めなくなる』という意味ではありません。
木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造と用途によって法定耐用年数が異なります。古い建物を買った場合は中古資産としての計算が関係することもあります。
建物が安全に使えるかは耐用年数の数字では判断できません。雨漏りや配管、床下などは現地調査と修繕履歴で確認しましょう。
中古資産の耐用年数には条件があります。法人税についての国税庁の公式案内も参考にしましょう。
④ 修繕費と資本的支出は別の判断
壊れた設備を元の状態に直すための工事は、修繕費として扱う場合があります。一方、価値や機能を大きく高める工事は資本的支出として扱われる部分が生じることがあります。
たとえば屋根の雨漏りの補修と、設備を追加して建物の機能を高める改修では、工事の目的が違います。工事の名前や値段だけでは区分できません。
見積書の項目と工事前後の写真を残しましょう。判断が難しい場合は、発注前や申告前に税理士へ相談すると安心です。
設備や建物を維持するための工事費も把握し、費用を整理してから必要な見積もりを比較しましょう。
⑤ 減価償却と銀行返済は同じではない
減価償却費は、その年に同じ金額を現金で払ったとは限らない会計上の費用です。一方、銀行への借入元金の返済は現金が出ていきますが、そのまま必要経費になるものではありません。
例えば家賃が年120万円、管理・税などの支払いが年35万円、ローン返済が年70万円なら、単純な現金の差額は15万円です。減価償却を計上しても、この15万円が自動的に増えるわけではありません。
税務上の利益と、修理に使える預金を分けて管理しましょう。帳簿の利益が少なくても、大きな工事代が払えるかは別の問題です。
⑥ 物件を買ったときに残したい資料
売買契約書、土地と建物の金額が分かる資料、登記・仲介などの購入諸費用、設備の明細と工事記録を整理して保管します。
賃貸に使い始めた日や取得した時期なども、減価償却費の計算に関係する場合があります。個人の住まいを途中から貸した場合には、通常の購入とは異なる計算が必要になることもあります。
広告の築年数だけで減価償却費を決めず、実際の購入資料を見てください。分からないことを一枚のメモにまとめ、税理士へ質問する方法が役立ちます。
すでに所有する物件を今後どう扱うか迷う場合は、現況査定と管理の負担を比べる方法もあります。
⑦ 最初に確認したい四つの順番
第一に、土地と建物の取得費を分けます。売買契約書と購入諸費用を確認しましょう。
第二に建物の構造と築年数、設備の内訳から、適切な耐用年数と償却方法を調べます。
第三に修繕費と資本的支出を混同せず、工事の内容と必要な資料を残しましょう。
第四に減価償却費とは別に家賃・税金・修繕・返済後の現金を確認します。今日できることは購入時の契約書を一か所へまとめることです。
⑧ よくある質問
Q1. 土地も建物と同じように減価償却できますか？
土地は原則として減価償却の対象になりません。建物や設備など、対象となる資産を区分して計算します。
売買契約書の内訳を確認しましょう。
Q2. 木造の耐用年数を過ぎたら住めませんか？
税務上の耐用年数と建物の安全性・実際に使用できる年数は別です。
建物の状態は現地で調査してください。
Q3. 減価償却を計上すれば現金が増えますか？
帳簿上の費用が増えても、通帳へ同じ額のお金が入るわけではありません。
税務上の利益と現金の差額を分けて考えましょう。
⑨ まとめ
不動産投資の減価償却は、建物や設備の取得費を決められた期間へ配分する仕組みです。土地は原則対象外で、建物の安全や寿命そのものを表す数字ではありません。
修繕費や銀行返済とは扱いが違うので、購入資料と見積書を残し、税務上の利益と通帳の現金を分けて確認しましょう。
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