築10年前後の中古アパートは買い時？10年後の家賃・修繕・残債・売却手取りで判断
更新日：10月3日
築10年前後の中古アパートは、新築時の設備がまだ使える一方、次の10年で外壁・防水・給湯・共用部などの修繕が見え始める時期です。築年数だけで『買い時』と決めるのは早いでしょう。
大切なのは、今の家賃が10年後も同じとは限らないこと、返済を続けた後の残債、修繕後の累計手残りを同じ表で見ることです。
この記事では、現在家賃→10年後家賃→修繕→空室→返済→累計CF→売却手取りの順で整理します。購入時点の見た目ではなく、10年持った後に何が残るかで判断しましょう。
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▪️1 現在家賃が相場内か確認する
現入居者の家賃が周辺相場より高い場合、退去後に同じ家賃を再現できないことがあります。
現在の募集事例と比べ、次回募集家賃で収支を作りましょう。
満室時の家賃だけで物件価値を判断しないことが重要です。
▪️2 10年後の家賃を下げて試算する
10年後は建物も周辺競合も古くなります。
家賃を数％下げたケースも作り、手残りがどこまで残るか確認してください。
強気家賃と保守的家賃の両方を並べましょう。
▪️3 次の大規模修繕を確認する
外壁、防水、屋根、給湯、ポンプ、共用灯など次の10年で修繕が出そうな箇所を確認します。
修繕履歴があれば、いつ何を直したかを見てください。
購入後すぐではなく数年後に出る工事もCFへ入れましょう。
▪️4 空室・退去費用を入れる
空室期間、原状回復、広告費、設備交換を年ごとに置きます。
戸数が少ないアパートでは一室空室の影響が大きくなります。
満室が続く前提ではなく、入退去がある前提で見てください。
▪️5 10年後の残債を確認する
返済期間と金利から10年後のローン残高を確認します。
毎月CFが多くても残債が大きいと、売却時の手取りは小さくなる場合があります。
手残りと残債を別々に見ましょう。
▪️6 累計CFと売却手取りを比べる
10年間の累計CFに、売却価格から残債・売却費用を引いた手取りを加えて考えます。
購入時より高く売れる前提にせず、保守的な価格でも試算してください。
最終的には、10年保有後に現金と純資産がどれだけ残るかで判断しましょう。
築10年前後の中古アパートは、購入時の築浅感より次の10年で出る修繕・家賃下落・残債を見ることが重要です。
現在家賃と10年後家賃、修繕込みCF、売却手取りを並べると、買い時かどうかを判断しやすくなります。
▪️7 確認する順番
確認する順番は、①現在家賃、②10年後家賃、③修繕、④空室・退去費、⑤10年後残債、⑥累計CF、⑦売却手取りです。この順で見ると、築10年だから買い時という判断を避けやすくなります。
最初に、現在家賃が退去後も再現できるか確認します。
次に、10年間の修繕・空室・返済を入れて累計CFを作りましょう。
最後は、売却時の残債と手取りを加え、保有後に何が残るか確認してください。
▪️⑧ Q&A
Q. 築10年のアパートは修繕が少ないですか？
築年数だけでは判断できません。修繕履歴、外壁、防水、設備など今後の更新時期を確認してください。
Q. 10年後も今と同じ家賃で貸せますか？
地域需要や競合によります。家賃下落ケースも入れて収支を作る方が安全です。
Q. 売却価格は購入価格と同じで見ていいですか？
将来価格は確定できません。複数の売却価格を置き、残債と売却費用を引いた手取りで比較してください。
▪️⑨ まとめ
築10年前後の中古アパートは、現在家賃・10年後家賃・修繕・残債・売却手取りで判断します。
築年数だけで買い時と決めず、10年間の累計CFを確認しましょう。
最終的には、保有後に現金と純資産が残る物件だけ購入候補へ残してください。
