不動産投資の純資産はどう計算？時価・残債・売却費・次の融資の確認順
更新日：10月6日
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不動産投資の純資産は購入価格やローン残高だけでは把握できません。現在時価、残債、売却費用、税引前手取り、含み益・含み損、保有継続、次の融資を順に整理します。
▪️1 現在時価を保守的に置く
純資産は購入価格ではなく、今売却できそうな価格から考えます。査定や近隣成約を参考にし、高値・標準・低値の複数ケースを置きます。
売り希望価格だけを時価として使うと、資産余力を過大評価しやすくなります。
流通量が少ない地域では売却期間も確認します。
▪️2 ローン残高を正確に確認する
返済予定表や金融機関の残高で現在の残債を確認します。購入時の借入額をそのまま使いません。
繰上返済や借換えがある場合は最新残高へ更新します。
売却時に一括返済が必要な費用も確認します。
▪️3 売却費用を差し引く
仲介手数料、抵当権抹消、契約条件に応じた費用などを見込みます。税金は取得費・保有期間・個別条件で変わるため、簡易計算と確定税額を分けます。
純資産の簡易把握では、時価－残債だけでなく売却コストも差し引きます。
大きな売却益が見込まれる場合は税理士確認を入れます。
▪️4 含み益・含み損を手残りで見る
購入価格との差だけではなく、今売ったらいくら現金が残るかを見ます。時価が上がっていても残債や売却費が大きければ手取りは小さくなります。
反対に簿価が低くても土地値や賃貸実績があれば純資産が積み上がっている場合があります。
帳簿上と実際の売却手取りを分けます。
▪️5 保有継続と売却を比較する
毎年のCF、今後の修繕、残債減少、売却手取りを比較します。純資産が大きいから必ず売る、含み益が小さいから必ず持つとは決めません。
保有中に得られる家賃と、売却で得る現金の使い道まで見ます。
売却後の再投資先がない場合は急いで売らない判断もあります。
ここまでの数字を一人で判断しにくい場合は、次の行動へ進む前に外部比較を使います。
▪️6 次の融資・買い増しへつなげる
保有資産の時価、残債、CF、自己資金を整理すると、次の融資相談で説明しやすくなります。金融機関ごとに評価方法は異なります。
純資産だけでなく返済余力と既存借入も見られるため、総合的な資産表を作ります。
買い増し前に現金余力が残るかを確認します。
▪️7 確認する順番
①時価、②残債、③売却費用、④売却手取り、⑤含み益・含み損、⑥保有継続、⑦次の融資・買い増し、の順で整理します。
時価は一つに固定せず、売却価格が下振れしたケースも置きます。
純資産が増えていても、CFが悪化している物件は別に改善・売却判断が必要です。
最終的には『資産はいくらあるか』ではなく、『売ればいくら残り、持てばいくら増えるか』で判断しましょう。
▪️⑧ Q&A
Q1. 純資産は時価－ローン残高でいい？
簡易的な出発点にはなりますが、実際の売却手取りを見るなら売却費用も差し引きます。
税金は個別条件で変わるため、大きな売却を検討する場合は別途確認します。
Q2. 時価はどう決める？
近隣成約、複数査定、収益還元など複数の材料を使います。希望売価だけでは判断しません。
高値・標準・低値の3ケースを置くと、純資産の幅を確認しやすくなります。
Q3. 純資産が増えたら買い増しできますか？
融資判断は純資産だけでなく、年収、既存借入、返済余力、物件収支など金融機関ごとに異なります。
資産表とCFを整理し、自分の次の借入余力を第三者と確認すると計画を立てやすくなります。
▪️⑨ まとめ
不動産投資の純資産は、現在時価から残債と売却費用を差し引いて『今売れば何が残るか』を確認します。購入価格や帳簿上の残高だけでは、実際の資産余力を把握しにくくなります。
純資産は売却判断だけでなく、次の融資・買い増しにも使える管理指標です。時価・CF・残債を定期的に更新し、保有と売却のどちらが資産を増やすか比較しましょう。
