竹田市の古い実家が売れないとき｜空き家バンクと再生バンク、城下町の景観をどう選ぶ？
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竹田市の古い実家を売りたいけれど、屋根や床が傷んでいて普通の空き家バンクに登録できないかもしれない。そんな場合も、すぐに解体しかないと決める必要はありません。
竹田市には、通常の空き家バンクに加え、老朽化した家を再生して事業などに生かす「空き家再生バンク」があります。城下町の景観を守る条件、久住・直入・荻の家の管理を分け、どこに相談すれば次の使い手が見つかるか考えましょう。
▪️まずは「普通に住める家か」を分けて考える
雨漏りや床の傷みが少なく、住宅として使える状態なら一般の買い手や通常の空き家バンクが候補になります。一方、傷みが大きい古家は、現況のまま引き継いで改修できる人がいるかを調べたいところです。
家が古いから価値がないとは限りませんが、買い手に必要な費用を知らせることが大切です。建物の状態が分からないときは、写真を用意し、修繕が必要そうな箇所を専門家へ相談しましょう。
▪️通常の空き家バンクと再生バンクは役割が違う
竹田市は移住・定住などを目的とする通常の空き家バンクを運用しています。それに加え、市は登録しにくい老朽化した空き家を、再生事業者につなぐ再生バンクを設けています。
再生バンクはすべての古家を自動的に買い取る制度ではありません。登録や再生の条件は窓口へ確認し、普通の仲介で現況のまま売れる可能性とも比べてから選びましょう。
▪️再生バンクは住宅以外の使い方も検討する仕組み
竹田市の説明では、再生バンクは飲食店、ゲストハウス、シェアハウス、福祉施設などの事業を通じ、古い空き家を改修して地域で活用することを想定しています。
ただし事業用への転用には建築・消防・営業などの条件が関わります。売主が先に店舗や宿向けに改装しても、その工事費を売値で回収できるとは限らないので、買い手の計画が見えてから考えましょう。
▪️竹田の城下町では石垣と歴史的な町並みを確認
岡城跡周辺や古い城下町には、昔の町割りや石垣、細い道が残る場所があります。竹田市は景観条例・景観計画に基づき、一定の建築行為などについて届出を求めています。
古家の外観を大きく変えたり解体したりする前に、所在地がどの景観エリアに含まれるか確認しましょう。石垣や塀の扱い、工事車両が入れるかも買い手の計画に関わります。
▪️久住・直入・荻では道路と冬の管理を見る
同じ竹田市でも、久住・直入・荻の実家では車移動や周囲の山・畑の管理が気になる場合があります。冬に長く空けている住宅なら、水道や給湯器が凍結しなかったか確認しておきましょう。
家の前にどんな車が入れるか、農地や小屋がどこまで同じ所有者のものかを、道路の写真と登記で整理します。観光地が近いから宿として必ず売れると決めるのは避けたいところです。
▪️大野川・玉来川・稲葉川・芹川などは川ごとに確認
竹田市は洪水の防災情報として大野川や玉来川、稲葉川、芹川などのハザードマップを案内しています。城下町や山間の住宅でも、住所に合う川と想定浸水範囲を調べたいところです。
ハザードマップは将来の一定条件での想定で、その家が過去に被災した証拠ではありません。実際の雨漏り・床の修繕歴があれば別に整理し、買い手へ正確に伝えましょう。
▪️土砂災害と九重山の火山は別の地図で確かめる
竹田市のウェブ版防災マップは土砂災害や河川の洪水に加え、九重山火山の情報も案内しています。すべての住宅が同じリスクというわけではないので、所在地と図面を重ねて確認しましょう。
家の近くに斜面や石垣がある場合は、現在の状態も見てください。地図に色がないから絶対に安全だと判断せず、専門家による現地確認が必要な場合もあります。
▪️母屋・納屋・農地を別々の名義のまま放置しない
竹田の山側で古い母屋と畑、作業小屋がある場合、土地や建物の名義がそれぞれ違うこともあります。家だけ売った後に草刈りや税金の負担が残らないよう、管理する土地の範囲を確認しましょう。
課税明細と登記を比べ、農地の売買は農業委員会などの手続きが関わることを意識してください。共有名義や相続登記が未了なら、売却に進む前に司法書士などへ相談する方法があります。
▪️再生の補助金は、売主が誰でも使えるお金ではない
竹田市は再生バンクに関連した空き家Re:Born（再生）補助金を案内しています。ただし補助金は対象となる利用者や改修内容、申請の時期などの要件があります。
制度があるからと売主がすぐ工事を始めるのは慎重に考えましょう。所有者が負担する部分と再生事業者が行う部分を分け、最新の条件と予算を担当課へ確認してください。
▪️家財と石垣の管理は、解体費とは別に考える
古い箪笥を出すために狭い路地を使う家では、搬出する車の置き場や人数が必要になります。石垣や斜面の近くを重機が通る工事も、安全や道路の確認が欠かせません。
家具を全部片付けてから売却相談する方法だけではありません。家族が保管したい品を選び、残るものは現況写真で説明し、どこまで撤去するか契約条件を確認しましょう。
▪️現況売却と全面改修では、手残りが逆転することも
仮に今の状態で220万円、改修後に340万円で売れる家を考えます。改修・片付け・管理に150万円かかれば、ほかの費用を除く単純計算では現況売却の方が30万円多く残ります。これは竹田市の売買相場ではありません。
実際には仲介手数料、税金、登記、境界や石垣の調査なども費用がかかる場合があります。高く売れる期待だけで工事を決めず、どんな買い手が使える家か確認してから判断しましょう。
工事や家財の全撤去を頼む前に、今の状態で売却の相談先を比較する方法もあります。対象地域、サービスの内容、費用や契約条件を確認し、必要な場合だけ利用を検討してください。
▪️壊す前に、再生して使いたい人がいるか確認
築年数の古い家でも、建物や町並みの魅力に価値を見いだす人がいる場合があります。ただし危険な状態なら安全面の対応を優先し、建物の傷みを隠さず伝えなければなりません。
更地にしても道路や石垣、土砂災害の想定は残ります。土地を買いたい人の見込みや住宅用地の固定資産税の扱いを先に確認し、解体費だけ払って管理が続く状況を避けましょう。
▪️持ち続けるなら、草刈りと凍結防止の担当を決める
長く空ける家には、庭や道路へ伸びる枝、雨どいの詰まり、寒い時期の水道設備などの管理が必要になることがあります。家族が遠方にいれば帰省の交通費も続きます。
草刈りは入口・通路・境界の安全を優先し、危険な斜面は無理に作業しないようにしましょう。売却を見直す日を決めておけば、使わない家を何年も管理し続ける負担を整理しやすくなります。
▪️今週は写真・登記・制度の相談先を整理する
道路・外観・石垣・家財を写真で確認し、土地と建物の登記、家族が売却に同意しているかを確かめてください。住所が城下町の景観区域に当たるかも調べましょう。
通常のバンク・再生バンク・一般仲介の三つの方法を並べ、今の状態でどこへ相談できるか聞いてみてください。解体や全面改修の前に売主の手残りを計算することが大切です。
▪️竹田市の空き家売却｜よくある質問
Q. 竹田市の古い家は普通の空き家バンクに入れなければ売れませんか？
A. バンク登録できなくても一般仲介で相談する方法があり、竹田市には老朽化した家を活用する再生バンクもあります。家の状態と対象条件を確認してください。
Q. 竹田の城下町では古い石垣を自由に壊せますか？
A. 景観上の区域や工事内容によって届出が必要になる場合があります。解体や外観工事の契約前に市へ相談してください。
Q. 九重山に近い地域の空き家は火山マップも必要ですか？
A. 住所に応じて市が公表している九重山火山・洪水・土砂の防災情報を確かめ、実際の建物の状態は別に確認しましょう。
▪️まとめ｜竹田市の実家を手放す判断
竹田市の古い空き家は、住める状態で一般に売る場合と、老朽化した家の再生を検討する場合を分けて考えます。城下町の景観、久住・直入・荻の山側の条件を住所ごとに確認しましょう。
通常の空き家バンクと再生バンク、一般仲介を比べ、家財撤去・工事・解体の前に現況を説明してください。家族が最後にいくら受け取り、いつ管理を終えられるかを判断の中心に置きましょう。
▪️関連記事｜次の判断へつなぐ
売却前にどこまで修繕するか分からないときに。
売れるまでの安全管理と草刈り費が気になるときに。
県内の他の市との違いも確認したい場合に。
