新築アパート投資は利回り7％でも儲かる？10年間の家賃・修繕・残債で手残りを再計算
更新日：9月29日
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新築アパートで表面利回り7％を見ると、築古より低くても修繕が少なく安定しているように感じます。しかし、10年間の手残りは表面利回りだけでは分かりません。
家賃下落、空室、管理費、設備交換、ローン返済、10年後の残債まで入れると、購入時とは違う姿が見えます。
この記事では、新築アパートを10年間保有したときの家賃・修繕・残債から手残りを確認する順番を整理します。
▪️1 表面利回り7％はスタート地点にすぎない
年間満室家賃を物件価格で割っただけでは、空室や固定費、返済を含みません。
購入前に、管理費や税金まで差し引いた実質的な手残りを確認します。
▪️2 10年間の家賃は同じ金額で固定しない
新築プレミアムがある物件では、築年数が進んだ後も同じ家賃で募集できるとは限りません。
家賃が数％下がるケースも入れて試算します。
▪️3 新築でも設備交換は10年間で発生し得る
給湯器、エアコン、ポンプ、共用設備などは将来交換が必要になる可能性があります。
修繕ゼロの前提ではなく、年ごとの予備費を置きます。
▪️4 返済額と金利変動を入れる
変動金利の場合は、金利が上がったときの返済額も確認します。
家賃下落と金利上昇が同時に起きた場合でも現金が残るか試算します。
▪️5 10年後の残債と売却価格を見る
10年間家賃が入っても、残債が大きく残っていれば売却時の手残りは小さくなります。
10年後の想定価格から残債・売却費用を引いて出口を確認します。
▪️6 築古との比較は利回りだけでしない
新築は修繕が少ない時期がある一方、取得価格が高く、返済額が大きくなる場合があります。
築古と比べるときは10年間の総手残りと売却手残りを同じ条件で比較します。
新築アパートの10年収支や融資条件を整理したい場合は、家賃下落・金利・残債を入れた資金計画を相談すると比較しやすくなります。
▪️7 10年収支は7つの数字で再計算する
①購入価格、②初年度家賃、③家賃下落、④空室・固定費、⑤修繕、⑥返済、⑦10年後残債・売却手残り、この順で確認します。
①〜③では、購入時の利回りから将来家賃へ数字を変化させます。10年間同じ家賃で固定しません。
④〜⑥では、空室・修繕・金利を入れて年間手残りを出します。
最後に⑦で、10年後に売った場合の手残りを確認します。7％という表面利回りより10年間の総現金を重視します。
▪️⑧ Q&A
Q. 新築アパートで利回り7％なら儲かりますか？
A. 表面利回りだけでは判断できません。家賃下落・空室・返済・残債を入れて確認します。
Q. 新築なら修繕費は不要ですか？
A. 長期では設備交換などが発生する可能性があります。予備費を置いて試算します。
Q. 10年後の売却価格はどう見ますか？
A. 周辺取引、家賃、築年数、残債をもとに複数ケースで確認します。
▪️⑨ まとめ
新築アパートの利回り7％は、10年間の家賃下落・空室・修繕・返済・残債を入れて初めて投資判断に使えます。
購入時利回りより10年間の総手残りと売却後に残る現金を比較しましょう。
