新築アパート投資は利回りだけで選ぶと危険？本当に見るべき収益のポイント
更新日：10月9日
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新築アパートの広告で表面利回り7％を見ると、毎年7％の利益が残るように感じるかもしれません。しかし、表面利回りは年間の満室想定家賃を価格で割った数字であり、ローン返済や空室、管理費を反映しません。
この記事は新築と築古の優劣を比較するのではなく、新築一棟アパートを買った場合に現金がいくら残るかを検証するための記事です。数字は説明用の仮定と明示し、購入判断を急がず考えましょう。
① 表面利回り7％は手残り7％ではない
例えば取得価格8,000万円の物件で、満室想定の年間家賃が560万円なら表面利回りは7％です。ただし諸費用や空室による家賃の減少、管理費、税金、融資返済はまだ計算していません。
取得諸費用が追加されれば実際の投資額は8,000万円より大きくなる場合があります。土地・建物の内訳や初期費用も確認しましょう。
利回り表示は候補を比較する入口であり、購入後の現金収支を示す数字ではありません。
② 空室と家賃下落を先に差し引く
満室家賃560万円から、空室などによる損失を8％と仮定すると44万8,000円が減り、実収入は515万2,000円です。これは想定の計算で、入居率の実績ではありません。
新築当初の募集家賃が、その後も同じ水準で維持できるとは限りません。地域の新築供給や人口・世帯の動向、部屋の広さなどで賃料需要が変わります。
満室前提の数字とは別に、一室が長期空室になった場合の収入も確認しておきましょう。
③ 運営費と返済後の残額を求める
年間実収入515万2,000円に対し、管理・保険・固定資産税・通常費用と将来修繕のための現金確保額を合計145万円と仮定します。さらに年間借入返済302万円なら、納税前の現金余力は68万2,000円です。
この試算では8,000万円の取得に対する表面利回りは7％でも、納税前に残る現金は年間68万2,000円です。税負担や取得諸費用を回収する期間は別途検討する必要があります。
修繕用に自分の口座へ移した現金は、その時点で税務上の経費になるとは限りません。所得計算と現金計算を分けましょう。
④ 借入条件が少し変わるだけでも影響する
先ほどの年間返済302万円は説明用の仮定です。実際には自己資金、借入額、金利、返済期間で変わり、購入者によって条件も異なります。
変動金利を使う場合は、金利上昇で返済額や支払利息が変わる可能性があります。元金返済は通常の必要経費とは区別して、税引後の手残りを見積もります。
金融機関が融資してくれる額と、空室が続いても安全に返済できる額は同じとは限りません。
⑤ 一室の長期空室が現金収支を揺らす
仮に8戸で同じ家賃水準だとすると、満室想定560万円を8戸で割った一室の年間家賃は70万円です。一室が一年空室になれば、それだけ大きな収入がなくなる可能性があります。
先ほどの納税前余力68万2,000円と比べると、一室分の年間家賃70万円はほぼ同じ規模です。ただし元の8％の空室損失と二重計上しないよう、条件を組み直して試算します。
空室が長引いてもローン返済や固定費は続くため、手元現金と募集計画に余裕を持たせましょう。
⑥ 購入から売却までの出口も確認する
毎年の収支が黒字でも、十年後に売却したときの価格がローン残債を大きく下回れば、最終的な投資成績は変わります。土地の需要と建物の劣化を見込みましょう。
売却価格から仲介手数料・税金・借入残高を差し引き、売却後に残る現金を確認します。購入時の資料にある将来価格を保証された金額と考えないことが重要です。
当初から修繕・家賃下落・売却の慎重なケースを用意し、撤退時に追加資金が必要にならないか検討します。
新築一棟の融資や資金計画を相談するときは、収支表と空室・修繕の前提を用意しましょう。相談しても融資の承認や利益が保証されるわけではありません。
⑦ 利回りだけで買わないための四つの確認
第一に満室想定家賃と取得総額を分け、空室と家賃下落を織り込んだ実収入を求めます。
第二に管理費・税金・保険・修繕用資金と年間借入返済を差し引き、現金収支を確認します。
第三に一室長期空室や金利上昇の慎重な条件で、家計と返済を守れる余力があるか比べます。
最後に十年後の残債と売却価格、修繕費を検証し、数字に無理がある場合は購入を見送る判断も残しましょう。
⑧ よくある質問
Q1. 表面利回り7％なら年7％の利益が残る？
表面利回りは満室想定家賃と物件価格の比率です。管理費・空室・借入返済を反映しません。
手元現金と税引後の収支を別に計算しましょう。
Q2. 新築なら当分修繕費はかからない？
新築でも設備故障や維持管理があり、将来の屋根・外壁の更新費も見込む必要があります。
取得時から修繕用の資金を確保します。
Q3. 空室が一室なら安全に返済できる？
物件の戸数・家賃・融資返済額によって影響が異なります。
一室が長く空いた場合の収支を作って検討しましょう。
⑨ まとめ
新築アパートの表面利回りが7％でも、空室・運営費・融資返済後の手元現金が十分残るとは限りません。表示された数字をそのまま利益と考えないことが大切です。
慎重な空室・金利・家賃の条件と十年後の残債まで試算し、余力を持って運営できるか判断しましょう。
