新築アパートの月次キャッシュフロー管理｜入金・返済・空室・修繕を月別に確認
更新日：10月8日
新築アパートの年間収支が黒字でも、工事代金や税金、募集費の支払月に手元現金が不足することがあります。完成後の資金管理では、家賃入金と支払時期を月単位で並べ、空室や設備更新に備えます。
① 家賃入金を月ごとに記録する
契約家賃と実際の入金額を分け、入居開始日やフリーレント、入金遅れを確認します。
満室想定の年額を12で割るだけでは、初回募集の遅れや途中入居を反映できません。
② 返済と固定支出を毎月先に置く
ローンの元利返済、管理委託費、共用灯、清掃など継続支出を並べます。
借入返済後にいくら残るか把握し、毎月の家賃全額を使える現金と考えないようにします。
③ 固定資産税・募集費の支払月を加える
固定資産税や保険、広告費、原状回復は毎月同額とは限りません。年間支出を把握したうえで、実際に支払う月へ配置します。
管理会社への支払い条件や精算日を確認すると、帳簿上の利益と現金残高のずれが分かります。
④ 空室月の現金不足を数字で見る
8戸で各6万円の家賃が満室なら月48万円です。仮に2戸が空けばその月の家賃は36万円となり、月12万円減ります。
固定費や返済は空室でも続くため、入金減少後に現金が残るか確認します。
⑤ 設備交換と修繕積立を分ける
給湯器やエアコンの交換、外壁工事に備えて、毎月の積立額と予定工事を別に管理します。
積立を計算上だけで終わらせず、実際の現金が確保できているか確認します。
⑥ 月次表から年間計画を更新する
実績と予算を比較して、家賃差や支出増がどこで発生したか確認します。
入居率が良い月だけを見て資金を使い切らず、次の退去と税金の支払月を予測します。
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たとえば8戸の新築アパートで毎月の返済と固定的な管理支出の合計が30万円の場合、満室賃料48万円なら単純差額は18万円です。しかし2戸が空いて家賃が36万円になれば、固定支出との差は6万円になります。そこへ募集費や税金の支払いが重なれば、月末の現金はさらに少なくなります。
月次管理表には各月の期首現金、入金家賃、管理委託料、元利返済、税金・保険、設備修繕、募集費、期末現金を並べます。年間の損益が黒字でも期末現金がマイナスになる月があるなら、現金予備費や支出時期の調整が必要です。初回募集の進捗を管理会社と照合することも欠かせません。
⑦ 月末残高が不足する前に見直す
次月のローン返済と固定支出を賄えるか、期末現金を確認します。
空室が続く場合は募集の反響と条件を管理会社へ確認します。
大型工事の支払月に現金が不足するなら、任意工事の時期を戻して考えます。
年間の利益額だけでなく月次の入出金と修繕予備資金を継続して管理します。
⑧ Q&A
Q1. 満室なら資金繰りは安心ですか？
満室でも税金や工事の支払いがあります。
支払月ごとの現金残高を確認します。
Q2. 修繕積立は利益から引けば十分ですか？
帳簿上の計算と実際の現金保有は別です。
積立資金を確保しているか確認します。
Q3. 最初の募集が遅れたら何を見ますか？
家賃入金開始と返済開始の時期を確認します。
広告条件も実際の反響から見直します。
⑨ まとめ
新築アパートのCF管理では家賃入金、返済、税金、募集費、修繕を月ごとに整理します。
月末残高と年間手残りを両方確認し、空室が重なっても資金が続くように管理します。
