新築アパート投資で見落としやすいランニングコストとは？長期経営で失敗しないための基礎知識
更新日：10月9日
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新築アパートの販売資料にある表面利回りは、毎年の手残りを示す数字ではありません。竣工直後は修繕が少なくても、税金や管理費、入退去の費用は発生し、築年数が進むと設備更新の負担も増えていきます。
この記事は購入価格や融資商品ではなく、購入後にかかるランニングコストの確認が中心です。毎月・毎年・数年に一度の支出を分け、どこまで予算を確保するか判断できるように整理します。
① 毎月の管理費と共用部の維持費を確認する
管理会社へ委託する場合は、委託管理料の計算対象を確認します。家賃収入の一定割合とされる場合でも、空室時の請求や別途費用は契約によって異なります。
一棟アパートでは、共用灯の電気代、共用部の清掃、除草、消防設備の点検なども必要です。管理料に何が含まれ、何が追加料金になるかを見積書で分けましょう。
例えば毎月の共用電気と清掃費が合計1万5,000円なら、年間で18万円です。少額に見える固定費でも、戸数と家賃によっては無視できません。
② 固定資産税・保険料は空室でも続く
固定資産税・都市計画税は所在地や評価などに応じて課され、年間の支払いを見込む必要があります。販売時の概算額だけではなく、利用できる資料から負担を確認します。
火災保険料なども、保険期間と補償内容によって支出の時期が変わります。保険が切れたまま運営する事態を避け、更新時の負担を計画に入れましょう。
これらは部屋が空室でも原則なくならない支出です。満室でない場合の収支に必ず反映します。
③ 募集・退去費は家賃と別に計算する
新築時に入居が決まっていても、数年後に退去が発生すれば募集広告費や原状回復、鍵・設備の対応などが必要になる場合があります。
退去のたびに同じ費用がかかるわけではありません。間取りや設備、入居者の使用状況によって差があるため、実績ができたら物件別に記録しましょう。
空室による家賃損失と、入居者を募集するための現金支出は別の項目です。二重計上や見落としを避けることが重要です。
④ 修繕積立は将来の現金確保として考える
竣工直後の故障が少なくても、給湯器・エアコン・屋根・外壁・防水などは将来の更新を検討することになります。保証と定期点検の範囲を確認し、必要な現金を準備しましょう。
毎月一定額を修繕用口座に移していても、その積立額が移した時点で税務上の経費になるとは限りません。資金繰り上の備えと、実際に支出した修繕費の税務処理を分けます。
まとまった工事の時期は一律に決まりません。点検結果と見積もりで予算を見直すことが必要です。
⑤ 一棟8戸で年間ランニングコストを試算する
仮に8戸で各月6万5,000円なら、満室時の年間家賃は624万円です。2戸がそれぞれ2か月空いたと仮定すると、空室損失26万円を引いた家賃収入は598万円になります。
年間の管理費30万円、固定資産税50万円、保険10万円、共用部維持20万円、広告・原状回復30万円、修繕のための現金確保60万円なら、運営費・確保額の合計は200万円です。
借入返済が年間300万円なら、598万円－200万円－300万円＝98万円が、納税前の現金余力の目安です。修繕用に確保した60万円は税務上の必要経費と同じ意味ではありません。
⑥ 税引後CFとデッドクロスを別に確認する
借入返済のうち元本部分は通常、税務上の必要経費にはなりません。一方、建物の減価償却費は、現金支出と一致しなくても税務上の費用になる場合があります。
こうした違いから、年間の現金差額が黒字でも、納税額によって手残りが小さくなることがあります。減価償却が終了する時期や借入元本の返済予定表も確認しましょう。
新築時の見積もりだけでなく、築5年・10年の家賃、空室、修繕費、残債を同じ前提で比較します。
⑦ ランニングコストを見積もる停止条件
管理委託費に含まれる業務が分からない場合は、共用清掃、入居者募集、原状回復の費用を分けて確認します。
税金や保険が空室時にも発生することを織り込んでいなければ、年間の資金繰り表を作り直します。
将来の修繕予算がない場合は、竣工時の保証と点検の計画を調べ、修繕用の現金を確保する方針を決めます。
最後に元本返済と税務上の費用の違いを確認し、税引後の現金が残るかを判断します。表面利回りだけで投資を決めないようにしましょう。
新築アパートの維持費を含めた資金計画を相談したい場合は、不動産投資相談サービスの対応範囲を確認して利用する方法もあります。融資や利益は保証されません。
⑧ よくある質問
Q1. 新築アパートなら最初の数年は維持費が少ない？
大きな修繕が少ない場合でも税金、保険、管理費、入退去費用は発生します。
固定費と突発費を分けて年間収支に入れましょう。
Q2. 修繕用に積み立てたお金は経費にできる？
自分の口座へ資金を移しただけでは、通常その額がそのまま必要経費になるわけではありません。
工事の支出と資本的支出の判断は、実際の内容に応じて確認します。
Q3. ランニングコストは表面利回りに含まれる？
表面利回りは一般に年間家賃と物件価格から計算され、運営費は含まれません。
取得費用と維持費、返済、税金を含む別の計算が必要です。
⑨ まとめ
新築アパートのランニングコストは、毎月の管理費だけでなく、税金・保険・募集費・修繕用の資金確保まで含めて考える必要があります。
入居率が下がった場合も返済と固定費を賄えるか試算し、税引後の現金と将来の設備更新費を確認して投資判断を行いましょう。
