減価償却を理解しないと損をする？不動産投資でキャッシュフローを守る考え方
更新日：10月9日
家賃収入が入っているのに、確定申告の利益と銀行口座に残るお金が合わない。不動産投資では、この違いを減価償却と借入金の返済が生む場合があります。
減価償却費は通常、その年に同額の現金を支払う費用ではありません。一方、借入元本の返済は現金が出ていっても通常は必要経費にはなりません。税務上の所得と資金繰りを、同じ数字で混同しないよう整理します。
① 減価償却は建物等の取得費を年に分ける
賃貸経営に使う建物や一定の設備は、取得費のうち償却対象額を耐用年数などに応じて各年の必要経費として計上します。土地は通常、減価償却の対象になりません。
購入した年に建物代をすべて経費にできるわけではなく、事業供用時期や償却方法、取得価額の配分などで金額が変わります。
減価償却費が経費になっても、その金額が毎年の銀行口座から直接引き落とされるわけではありません。
② 借入返済は元本と利息を分けて考える
ローンの返済額には元本部分と利息部分があります。賃貸事業に対応する借入利息は必要経費になる場合がありますが、元本返済は通常、必要経費になりません。
例えば一年の返済が80万円で、そのうち元本60万円、利息20万円だとします。現金は80万円減っても、所得計算で返済額80万円をそのまま経費にするわけではありません。
融資返済表を使い、年ごとの元本と利息を分けて収支を確認しましょう。
③ 年間家賃180万円の税務と現金を比べる
年間家賃180万円、現金支出する運営費55万円、借入利息20万円、建物の減価償却費65万円と仮定します。税務上の不動産所得は180－55－20－65＝40万円です。
同じ年に借入元本60万円を返済したなら、納税前の現金差額は180－55－20－60＝45万円になります。減価償却65万円はこの現金計算では支払っていません。
説明のため課税所得40万円に仮の実効負担20％を掛けると税額8万円、税引後の単純な現金差額は37万円です。実際の所得税等は本人の状況により変わります。
④ 償却費が減る年は税負担が変わり得る
先ほどと同じ家賃180万円、運営費55万円、利息20万円のまま、減価償却費だけがゼロになったと仮定すると、税務上の所得は105万円になります。
仮に税負担を一律20％として説明すると税額は21万円です。借入元本の返済60万円が同じなら、税引後の現金差額は45－21＝24万円となります。
これは概念を示す試算で、実際には税率・ほかの所得・修繕費・返済計画が変わります。減価償却が終わる時期の納税額を事前に見積もりましょう。
⑤ デッドクロスを一つの数字で判断しない
不動産投資では、借入元本返済額が減価償却費を上回る状況などを、デッドクロスとして説明することがあります。ただしその状態だけで、必ず現金収支が赤字になるとは限りません。
家賃の低下、空室、修繕、金利変動、減価償却の減少などが重なると、税金を払った後の手残りが小さくなる可能性があります。
用語の定義だけで危険かどうかを決めず、返済予定表と税務上の収支、現金残高を年ごとに比較しましょう。
⑥ 修繕用に貯めたお金も現金計画に入れる
将来の外壁・屋根・給排水などの工事へ備え、毎月一定額を別口座に積み立てる方法があります。ただし自己口座への移動がそのまま税務上の必要経費になるとは限りません。
例えば年間の現金差額が37万円でも、将来修繕のために年24万円を確保すれば、自由に使える現金の目安は13万円です。修繕用資金と生活に回せるお金を混同しないようにします。
修繕工事を行った際の税務上の処理は、通常の修繕費と資本的支出の区分などで異なる場合があります。
確認に使う公的資料
⑦ 税引後キャッシュフローを守る四つの確認
第一に家賃、空室損失、管理費、保険、税金などの運営費を現実的な条件で見積もります。
第二にローン返済の元本と利息、減価償却費を分け、税務上の所得と現金収支をそれぞれ計算します。
第三に減価償却費が減る年と大きな修繕が必要な年を調べ、納税後にどの程度現金が残るか試算します。
最後に修繕用の資金と予備費を確保できるか確認し、表面利回りや節税額だけで物件を判断しないようにしましょう。
⑧ よくある質問
Q1. 減価償却費は毎年支払うお金？
取得した建物等の費用を税務上の年数に応じて計上するもので、通常その年に同額の支払いは発生しません。
現金支出と税務上の必要経費を分けて考えます。
Q2. 借入元本は不動産所得の経費にできる？
借入元本の返済は通常、必要経費にはなりません。
利息部分の扱いと元本返済を区別して計算しましょう。
Q3. デッドクロスになると必ず赤字？
用語に該当することだけで、現金収支の赤字を断定できません。
家賃・費用・返済・税金を年ごとに試算して判断します。
⑨ まとめ
減価償却は税務上の利益を小さくする場合がある一方、借入元本返済は現金支出でも通常は経費になりません。この違いが、利益と手元の現金が一致しない主な理由の一つです。
減価償却が終わる時期や借入返済、修繕費を踏まえ、税引後に自由に使える現金を確認して投資判断を行いましょう。
