地方不動産投資で利回り20％でも買っていい？リフォーム費込みで判断する5ステップ
更新日：10月2日
地方不動産投資で表面利回り20％を見ると、数字だけで魅力的に感じやすくなります。ただし、購入価格に諸費用とリフォーム費を足すと、実際の投資利回りは別の姿になるでしょう。
判断で見るべきなのは、満室時の家賃だけではありません。空室、管理費、税金、保険、修繕、ローン返済まで引いたあとに、年間でいくら現金が残るかを重視したいところでしょう。
この記事では、表面利回り→総投資額→実質収支→ストレス計算→出口の順で整理していきましょう。20％という数字を否定も肯定もせず、投資として耐えられるかを確認できる形へ直します。
※本記事には広告・PRリンクを含みます。
▪️① まず表面利回りの分母を確認する
表面利回りは、年間家賃を物件価格で割って計算することが一般的です。購入価格が低いほど数字は高く見えやすいでしょう。
ただし実際には、仲介手数料、登記、税金、保険、初期修繕などの支出があります。物件価格だけを分母にすると、購入時に使う現金全体を反映できません。
最初に表面利回りを参考値として置き、その次に総投資額ベースへ計算し直す流れにすると判断しやすくなります。
▪️② リフォーム費を足した総投資額で見る
築古物件では、購入後すぐに屋根、外壁、給排水、内装、設備へ費用がかかる場合があります。見積もりを取る前の概算だけで購入判断を急がない方がよいでしょう。
工事費は、入居前に必要なものと、入居後でも対応できるものへ分けます。全部を新品にする前提ではなく、家賃帯に合う範囲へ絞ることがポイントです。
購入価格＋諸費用＋初期修繕を合計し、その総額に対して家賃収入がどの程度あるかを見ると、20％という数字の見え方が変わるでしょう。
▪️③ 空室と運営費を引いた実質収支を見る
家賃収入から、管理費、固定資産税、保険、募集費、修繕積立などを引きます。さらに空室期間も見込んでおくと、満室前提より現実的な収支になるでしょう。
地方では駅距離より車移動や駐車場条件が重視されるエリアもあります。需要の見方を一つに固定せず、競合家賃と生活動線を確認するとよいでしょう。
年間手残りを出したら、月平均に直して確認します。大きな修繕が出た年でも資金繰りが止まらないかを見ることが重要です。
▪️④ ローン返済後のキャッシュフローを確認する
融資を使う場合は、利回りより返済後の現金を見る必要があります。金利と返済期間が変われば、同じ物件でも毎月の手残りは変わるでしょう。
自己資金を多く入れると返済負担は下がりますが、購入後に使える現金は減ります。頭金と予備資金を分けて考えると比較しやすくなります。
返済後の手残りが薄い物件では、空室や設備交換が重なると資金が減りやすくなります。高利回りの数字だけで安全性を判断しない方がよいでしょう。
▪️⑤ 家賃下落・空室・修繕を同時に入れる
ストレス計算では、家賃が少し下がる、空室が長引く、修繕が早く出るケースを重ねます。どれか一つだけではなく、複数が重なる前提も確認すると安心でしょう。
厳しめのケースでも年間収支が大きく崩れないなら、投資余力を見やすくなります。逆に通常ケースでしか黒字にならない場合は、購入条件を見直す材料になるでしょう。
計算は未来を当てるためではありません。どこまで悪化すると現金が苦しくなるか、境界線を把握するために使うと考えやすいでしょう。
▪️⑥ 出口価格と売却費用まで含める
高利回り物件でも、出口で買い手が限られる条件があると売却まで時間がかかる場合があります。土地値、接道、建物状態、賃貸需要を購入前に確認するとよいでしょう。
売却価格からローン残債と売却費用を引き、保有中の手残りと合わせて考えます。保有中だけ良くても、出口で大きく減るなら投資全体の評価は変わるでしょう。
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、取引価格や地価、都市計画などを確認できます。周辺の実際の取引情報も出口判断の材料として使えます。
高利回り物件は、融資条件とリフォーム費を組み合わせた瞬間に判断が難しくなります。数字を一人で組むより、総投資額と返済後の手残りを並べて相談すると整理しやすいでしょう。
トウシェルは、不動産投資の物件選びや資金計画を無料相談したいときの選択肢です。利回りだけでなく融資・空室・修繕まで含めた比較材料として使うとよいでしょう。
▪️⑦ 確認する順番
①表面利回りを確認→②総投資額へ計算し直す→③運営費・空室を差し引く→④返済後CFを確認→⑤弱めケースをストレス計算→⑥出口価格を確認→⑦購入上限を決める、の順で確認します。利回りの数字から入っても、最後は手残りと出口まで見ることが大切です。
最初に購入価格以外の初期費用を全部並べます。リフォーム見積もりが曖昧なら、購入判断も一段保留にした方が安全でしょう。
次に通常ケースと弱めケースを作り、返済後の現金を比較します。空室と修繕が同時に起きても耐えられるかが判断材料になります。
最後に出口を置き、購入価格をどこまで下げれば成り立つかを逆算します。20％という表示より、自分の条件で残る現金を基準にするとよいでしょう。
▪️⑧ Q&A
Q. 表面利回り20％なら高収益と考えていいですか？
物件価格だけを使った表面利回りでは、諸費用や修繕、空室、返済を反映できません。総投資額と手残りへ計算し直して判断するとよいでしょう。
Q. リフォーム費は利回り計算に入れるべきですか？
購入後に必要な初期修繕なら、総投資額へ含めて比較する方が実際の投資額を把握しやすくなります。
Q. 地方の物件は高利回りなら買いやすいですか？
需要や出口、融資条件は地域ごとに異なります。家賃、空室、駐車条件、土地値まで確認してから比較すると安心でしょう。
▪️⑨ まとめ
地方不動産投資で利回り20％を見るときは、購入価格だけの表面利回りで判断せず、諸費用とリフォームを含む総投資額へ計算し直します。
空室、運営費、ローン返済を引いたあとに現金がどれだけ残るかを確認し、弱めのケースでも資金が持つかを見るとよいでしょう。
最後に出口価格まで置き、自分の購入上限を逆算します。高い利回りを追うより、保有中と売却時の両方で現金が残るかを見ることが投資判断につながります。
