実効利回りはどう計算？管理費・固定資産税・修繕・空室を入れる順番
更新日：10月1日
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表面利回り12％。数字だけ見ると良さそう。でも、管理費・固定資産税・修繕・空室を入れたら、実際にはどれくらい残る？ そこで使うのが実効利回りの考え方です。
ただし『実効利回り』の計算式は使う人によって少し違います。この記事では、年間家賃から運営経費を引き、物件価格と購入諸費用を含めた取得総額で割る形にそろえて比較します。
▪️1 表面利回りは「満室家賃÷物件価格」だけ
表面利回りは、年間満室家賃を物件価格で割った数字です。物件検索では比較しやすい一方、経費はほとんど入っていません。
同じ10％でも、管理費が高い物件、固定資産税が重い物件、修繕が多い物件では手残りが違う。
表面利回りは入口。買うかどうかは、そこから経費を一つずつ引いて見ます。
▪️2 この記事の実効利回りは「家賃−運営経費」で計算する
この記事では、年間家賃収入から管理費、固定資産税、保険、修繕、空室損などを引き、その残りを取得総額で割って実効利回りを見ます。
式にすると、（年間家賃収入−年間運営経費）÷（物件価格＋購入諸費用）×100。比較のための簡易ルールです。
NOI利回りやネット利回りなど、近い言葉でも定義が違う場合があります。比較するときは式まで確認します。
▪️3 空室は「ゼロ前提」にしない
満室想定家賃をそのまま12か月入れると、実効利回りは高く見えやすい。
過去の入居率やエリアの募集期間を見て、1か月・2か月の空室を仮置きします。地方や単身物件では、退去のたびに募集期間がぶれることもあります。
空室率を何％にするかより、自分の物件でどれくらい空く可能性があるか。過去実績と競合募集から置く方が現実的です。
▪️4 修繕は「毎年同じ額」ではなく、年平均でならす
給湯器、エアコン、屋根、外壁などは毎年同額ではありません。ある年にまとまって出る費用です。
だから実効利回りでは、過去修繕や今後10年の修繕を見て、年間平均へならす考え方が使いやすい。
今年修繕ゼロだから経費ゼロ、ではなく、将来の支出を先に置く。築古ほどこの差が大きくなります。
▪️5 ローン返済は「実効利回り」と「CF」を分ける
実効利回りの比較では、物件そのものの収益力を見るためローン返済を経費へ入れない考え方があります。
一方、手元にいくら残るかを見るなら返済は重要。実効利回りが高くても、短期返済で月返済が重ければCFは薄くなります。
物件の収益力と、自分の借入条件による手残りを混ぜない。実効利回りとCFを二段で見る方が判断しやすいです。
▪️6 高利回りでも「出口が弱い」と手残りは変わる
実効利回りが高い物件でも、売却時に残債が多い、修繕が必要、買い手が少ないなら最終手残りは変わります。
保有中の収益だけでなく、5年後・10年後の残債と売却価格も同じ表へ。
利回りは保有中の指標。最終的に増えた現金まで見るなら、売却まで含めて判断します。
▪️7 確認する順番
①年間満室家賃、②空室損、③管理費・固定資産税・保険、④修繕の年平均、⑤購入諸費用、⑥ローン返済後のCF、⑦売却時の残債と出口の順で確認します。表面利回りだけで物件を比べないことが基本です。
最初は家賃から運営経費を引く。空室と修繕をゼロにしないだけで、表面利回りとの距離が見える。
次に取得総額で割って実効利回りを出す。別の記事や物件資料と比べるときは、同じ式を使っているかも確認します。
最後にローン返済と売却を重ねます。物件収益力と、自分の手残りを分けて見ると投資判断がぶれにくくなります。
▪️⑧ Q&A
Q. 実効利回りの計算式は一つ？
A. 呼び方や計算式は資料ごとに違うことがあります。比較するときは、何を経費に入れ、何を分母に入れているかを確認してください。
Q. ローン返済は実効利回りに入れる？
A. 物件自体の収益力を見る計算では入れず、CFで別に見る方法があります。目的に合わせて分けると比較しやすくなります。
Q. 修繕費はいくら入れる？
A. 固定率ではなく、築年数、設備、過去修繕、今後の大規模修繕を見て年平均へ置く方が現実的です。
▪️⑨ まとめ
実効利回りは、表面利回りから運営経費を引いて、物件の実際の収益力へ近づけるための指標です。
空室・修繕・税・管理費を入れ、ローン返済後CFと売却出口は別で確認。数字の定義をそろえて比べましょう。
