DSCRを上げる具体的な方法｜銀行評価を強くするための7つの対策
- MIRAIU
- 2025年12月12日
- 読了時間: 3分
更新日：2025年12月13日
DSCR（返済余裕率）を上げる方法を知っておくと、融資・借り換え・追加購入のすべてが有利になる。
銀行は物件そのものよりも「返済能力があるか」を強く見るため、DSCRは最重要の指標や。
この記事では、今日からできる DSCRを上げる具体的な方法を7つ にまとめた。
① 家賃収入を上げる（バリューアップ）
DSCR＝NOI（家賃 - 経費） ÷ 年間返済額
→ 家賃が上がれば即DSCR改善。
●家賃を上げやすい施策
Wi-Fi無料
家電1点サービス
ミニリフォーム（床・クロス・照明）
駐車場セット貸し
設備更新（エアコン・TVモニターホン）
小さな改善でも、家賃＋3,000円だけでDSCRは確実に上がる。
② 空室を減らし、稼働率を上げる
空室がある＝NOIが下がる＝DSCRが悪くなる。
入居付けのポイント
反響が弱いなら家賃より「条件」を見直す
初期費用を下げる（敷金礼金なし）
家電1点・Wi-Fi・即入居OK
2〜3ヶ月に一度、写真・タイトルを入れ替える
管理会社に丸投げせずオーナー側も動く
稼働率90％→100％でもDSCRは一気に改善する。
③ 経費を下げる（ランニングコストの最適化）
DSCRの元となるNOIを増やす＝経費削減が効果大。
削りやすい項目
管理費率の見直し
清掃費・点検費の見直し
保険料の比較
自主管理（できる部分だけ）
不要なオプション契約の解約
年間10万円コストダウンでも、DSCRは実際に改善する。
④ 返済額を下げる（借り換え or 期間延長）
年間返済額が下がると、DSCRは爆上がりする。
具体例：
・年返済120万円 → 年返済96万円（20%減）
→ DSCRは自動的に20%アップ。
施策
金利交渉（地銀・信金は応じること多い）
借り換え（固定→変動など）
返済期間を延ばす（10年→15年）
※期間延長は利息が増えるので、出口戦略とセットで考えるのがプロ。
⑤ 家賃の安定性を示す（入居ターゲットの最適化）
銀行は「安定稼働」を最も重視する。
そのため…
高齢者可
生活保護可
フリーター可
単身・低家賃需要の層に合わせる
これらは短期間で埋まりやすく、空室リスクが下がる。
⑥ 物件評価を上げる（修繕・外観改善）
銀行は“資産性”も見ており、修繕済みは高評価。
●特に効くバリューアップ
外壁・屋上防水（見える修繕）
共有部LED化
室内設備の更新
駐車場ライン塗り直し
経費にはなるが、稼働率が上がるためDSCRに効く。
⑦ 副収入（駐車場・自販機）を追加する
駐車場
自販機
倉庫貸し
屋根貸し（太陽光）
家賃とは別の収入が毎月＋3,000円でもDSCRは上がる。
ミライユの考え方や取り組みについては、
こちらでまとめています。
住まいや仕事の状況によっては、
一般的な手順では進みにくい場面があります。
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