築古賃貸の空室が3か月続いたら何を直す？家賃値下げ前の改善順
更新日：9月29日
※本記事には広告・PRを含みます。
築古賃貸で空室が3か月続くと、家賃を下げるか、リフォームするか迷います。しかし、原因を確認せずに値下げや全面改装をすると、収益性だけを落としてしまうことがあります。
最初に見るのは、問い合わせがないのか、内見はあるのか、内見後に決まらないのかという段階です。止まっている場所を特定してから、募集条件と工事の優先順位を決めます。
▪️問い合わせがないなら募集条件から確認する
反響自体が少ない場合は、家賃、初期費用、駐車場条件、ペット可否、掲載写真などを周辺物件と比較します。室内の工事を増やしても、募集条件が市場から外れていれば反響は増えにくいです。
まず競合物件と並べたときに、価格だけでなく条件面で選ばれる理由があるかを確認します。工事はその後です。
▪️内見が少ないなら写真と掲載内容を見る
築古物件は、写真が暗い、古い写真のまま、間取りの強みが分からないだけで内見候補から外れることがあります。現在の室内が整っているなら、撮り直しが先です。
逆に現地でも暗さや汚れが目立つなら、照明や内装の小修繕を検討します。写真の問題と部屋そのものの問題を分けます。
▪️内見後に決まらないなら現地の弱点を洗う
内見数はあるのに決まらない場合、臭い、古い水回り、床の傷み、照明の暗さ、収納、洗濯機置き場など、現地で初めて分かる弱点がないかを確認します。
仲介会社へ断られた理由を聞けるなら、複数の内見者で共通する指摘があるかを見ます。一人だけの感想で大規模工事を決めないことが大切です。
▪️リフォームは検索条件に効く場所から直す
すべてを新品にするより、室内洗濯機置き場、独立洗面台、エアコン、照明など、入居者の検索条件や内見時の使い勝手に関係する部分を優先します。
ただし地域や家賃帯によって求められる設備は違います。周辺の同価格帯物件を見て、競合との差が大きい場所だけを直します。
▪️水回りは清潔感と機能不良を分ける
キッチンや浴室が古くても、清掃と部分補修で十分な場合があります。一方、漏水、排水不良、設備故障があるなら、見た目より先に機能面の修繕が必要です。
交換するか迷う場合は、家賃アップ額ではなく、空室を長引かせる要因になっているかで判断します。
内見後に水回りや内装の古さが共通して指摘されるなら、全面改装ではなく必要な工事範囲を比較してから決める方が収益性を守りやすくなります。
▪️家賃値下げは最後に損益分岐で判断する
家賃を下げれば決まりやすくなる可能性はありますが、毎月の収入減は入居期間中ずっと続きます。修繕費との比較では、値下げ額を月額だけでなく年間で見ます。
数千円の値下げと小修繕のどちらが手残りを守れるかを比較し、値下げを先に固定しないことが重要です。
▪️ADや客付け会社の見直しも工事と同時に考える
部屋が悪いのではなく、客付け会社への情報共有や広告条件が弱いケースもあります。募集図面、写真、鍵の手配、内見方法まで確認します。
複数社へ募集状況を確認し、工事を増やす前に営業面の改善余地がないかを見ます。
▪️3か月空室は物件全体の数字へ戻して判断する
空室対策に追加費用をかけるなら、購入価格、ローン返済、固定費、想定家賃を含めた物件全体の収支へ戻します。空室を埋めるための工事で現金が尽きるのは避けたいところです。
工事後の家賃を過大に見積もらず、空室期間がさらに延びたケースも含めて資金余力を残します。
空室対策へどこまで資金を入れるかは、家賃・返済・購入価格を含めた投資全体の数字で判断する必要があります。
▪️まとめ
空室が3か月続いたときは、すぐ家賃を下げるのではなく、反響、内見、成約のどこで止まっているかを先に確認します。
必要な場所だけ修繕し、営業条件も見直したうえで、最後に値下げと工事費を比較するのが基本です。
▪️関連記事
