空室対策を始める前に何を見る？問い合わせ・内見・申込・家賃・修繕の確認順
更新日：9月26日
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空室が続くと、家賃値下げや設備追加へすぐ動きたくなります。
しかし問い合わせ・内見・申込のどこで止まっているかを分けないと、対策費が増えても原因が残ることがあります。
最初に数字を確認し、その後に家賃・写真・設備・修繕へ進みます。
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▪️1 問い合わせ数を見る
30日ごとの問い合わせ数を記録します。
掲載サイト別に分けます。
写真更新日を残します。
家賃変更日も記録します。
問い合わせが少ない場合は募集条件を優先して見ます。
同時に複数条件を変えません。
▪️2 内見率を見る
問い合わせから内見へ進んだ件数を出します。
日程調整で失注したか分けます。
写真と現地の差を確認します。
鍵手配や案内体制も見ます。
内見しやすい時間帯を記録します。
内見率だけで物件価値を決めません。
▪️3 申込率を見る
内見数と申込数を分けます。
断り理由を記録します。
家賃、設備、駐車、印象を分けます。
複数回同じ理由が出たら優先します。
一件だけで高額工事を決めません。
30日ごとに更新します。
▪️4 家賃値下げの年間影響を見る
5千円値下げなら年6万円減収です。
空室短縮と比較します。
値下げ前後を分けます。
初期費用調整とも比較します。
3年総額を出します。
値下げだけを最初の手段にしません。
▪️5 写真・設備・清掃を分ける
写真不足、設備不良、汚れを分けます。
清掃費と修繕費を別にします。
設備追加の回収年数を出します。
写真変更だけで反響を見る案もあります。
高額改修を先行しません。
優先順位を決めます。
▪️6 改善案を一つずつ比較する
写真改善、家賃調整、清掃、設備更新を分けます。
一度に一つ変えます。
費用と反響を記録します。
空室短縮を別にします。
家賃差と二重計上しません。
次の一手を決めます。
▪️7 30日ごとに判断する
問い合わせ、内見、申込を更新します。
改善前後を同じ期間で見ます。
効果が弱ければ次の要因へ進みます。
追加工事を自動継続しません。
年間空室日数を出します。
次回募集へ記録を残します。
問い合わせ10件・内見2件なら、写真・条件・案内体制を見直します。
内見5件・申込0件なら、現地印象・家賃・設備を確認します。
家賃5千円値下げは年6万円減収です。
清掃10万円で空室が2か月短くなるなら、家賃月5万円なら10万円相当の空室損失と比較できます。
設備20万円を入れる場合は家賃差と保有期間を見ます。
写真変更は低コストなので先に試しやすい対策です。
一度に家賃・設備・写真を全部変えると、何が効いたか分からなくなります。
空室対策は豪華さよりボトルネックを見つける作業です。
次回は問い合わせ・内見・申込・空室日数・改善費を更新します。
年間で同じ失敗を繰り返さないため、募集履歴を物件ごとに残します。
空室対策では、対策ごとの費用と効果を一覧にすると『何となく追加投資』を防げます。
写真撮り直し0〜数万円、清掃10万円、設備追加20万円、家賃5千円値下げなら年6万円減収です。
それぞれを同じ30日で試すのではなく、順番に変えます。
問い合わせが少ないなら写真・家賃・掲載条件を先に見ます。
内見は多いのに申込がないなら、現地印象・設備・初期費用を確認します。
申込後キャンセルが多いなら契約条件や説明のズレも見直します。
設備20万円で空室が2か月短くなるなら、その価値を家賃額で計算します。
家賃差と空室短縮を二重計上しないことが重要です。
年間で改善費がいくらかかったかも物件ごとに集計します。
次回は対策費・問い合わせ率・内見率・申込率・年間空室日数を更新します。
▪️⑧ Q&A
Q1：空室ならまず家賃を下げますか？
問い合わせ・内見・申込のどこで止まるか確認してから判断します。
Q2：設備追加は有効ですか？
入居者要望と回収年数を見て判断します。
Q3：何日ごとに見直しますか？
30日程度で反響を確認すると変化を追いやすくなります。
▪️⑨ まとめ
空室対策は、問い合わせ→内見→申込の順に原因を分けます。
家賃・写真・設備・修繕を一つずつ変え、効果を記録します。
