木造住宅の耐用年数22年＝寿命？不動産投資で法定耐用年数・修繕・出口を分ける
更新日：9月29日
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不動産投資で『木造住宅の耐用年数は22年』と聞くと、築22年で建物の価値がなくなる、住めなくなると思うことがあります。
しかし22年は、木造・住宅用建物の減価償却で使う法定耐用年数の基準で、建物の物理的な寿命そのものではありません。
▪️結論｜22年は税務上の基準。購入判断は建物状態を別に見る
国税庁の耐用年数表では、木造・合成樹脂造の店舗用・住宅用建物は22年とされています。これは減価償却計算の基準です。
築22年を超えたから即使えない、築20年だから安心という判断にはなりません。
▪️中古物件は修繕履歴を確認する
屋根、外壁、防水、給湯器、水回り、防蟻など、いつ何を直したかで今後の修繕負担は変わります。築年数だけでなく履歴を見ます。
▪️床下・基礎・雨漏り跡など大きな修繕リスクを見る
表面のクロスがきれいでも、床下の湿気、シロアリ、基礎のひび割れ、雨漏り跡などがあれば修繕費は変わります。購入前に現地状態を確認します。
▪️減価償却期間と融資期間を同じ意味で考えない
税務上の減価償却期間と、金融機関が設定する融資期間は同じルールではありません。中古物件の税務処理も取得時の条件で変わるため、具体的な計算は税理士等へ確認します。
▪️投資では家賃・修繕・出口まで含める
築年数が古くても、購入価格、賃貸需要、修繕費、家賃、将来売却できる条件が合えば検討対象になることがあります。逆に築浅でも価格が高すぎれば収支が合わないことがあります。
▪️法定耐用年数・建物状態・融資期間を3つに分ける
木造住宅を投資で見るときは、税務上の法定耐用年数、実際の建物状態、金融機関が設定する融資期間を別々に確認します。同じ『年数』でも意味が違うため、一つの数字だけで購入判断しません。
▪️購入前に確認したい資料をそろえる
修繕履歴、固定資産税関係資料、建築時期が分かる資料、賃貸中なら現在の家賃や契約状況などを整理します。数字を並べると、築年数だけでは見えない保有中の負担と出口を考えやすくなります。
▪️よくある質問
Q. 木造住宅は22年で住めなくなりますか？
いいえ。22年は税務上の法定耐用年数で、建物の物理的な寿命とは別です。
Q. 築22年超の木造住宅は買わない方がいい？
築年数だけでは決められません。修繕履歴、構造部の状態、賃貸需要、購入価格、出口を確認します。
Q. 中古木造の減価償却は必ず4年ですか？
取得時の経過年数や条件によって扱いが変わるため、一律には言えません。具体的な税務計算は国税庁資料や税理士へ確認します。
▪️まとめ
木造住宅の法定耐用年数22年は減価償却の基準で、建物寿命そのものではありません。不動産投資では築年数だけでなく、修繕履歴・現況・家賃・融資・出口を分けて判断します。
