家賃相場より安いオーナーチェンジ物件は狙い目？賃料の伸びしろを見抜く確認ポイント
更新日：10月2日
家賃相場より安いオーナーチェンジ物件を見ると、『退去後に家賃を上げれば収益が伸びる』と考えたくなります。ただし、現契約の賃料、退去時期、原状回復、空室期間まで含めなければ、本当の伸びしろは見えにくいでしょう。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、賃料改定について当事者間の協議を前提とするモデルが示されています。相場との差があるからといって、現在の入居者の賃料を自動的に相場まで上げられる前提で買わないことが大切です。
この記事では、現契約、周辺募集、退去後修繕、空室期間、新賃料、購入価格の順に整理します。『安い家賃＝伸びしろ』ではなく、実際に回収できる家賃差かを確認していきましょう。
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▪️① 現在の賃貸借契約を確認する
最初に、現賃料、共益費、契約期間、更新条件を確認します。オーナーチェンジでは、入居中の契約条件を引き継ぐ前提で収支を見ることが重要です。
家賃が相場より低くても、すぐに変更できるとは考えない方がよいでしょう。現在の契約で収支が成り立つかを先に確認します。
敷金や保証会社、滞納の有無なども、決済前に確認しておくと安心です。
▪️② 周辺の募集家賃を同条件で比べる
周辺相場を見るときは、築年、広さ、間取り、駅距離、駐車場、設備まで近い物件を比べます。
募集家賃は成約家賃とは異なるため、管理会社へ実際に決まりやすい価格帯を聞くとよいでしょう。
高い募集事例だけを拾わず、複数物件から現実的な家賃幅を置くことがポイントです。
▪️③ 退去後の原状回復費を見積もる
家賃を上げるには、退去後の室内状態によって修繕が必要になる場合があります。クロス、床、設備、清掃などを事前に想定するとよいでしょう。
築古物件では、退去をきっかけに設備交換が重なることもあります。家賃差だけでなく修繕費を差し引いて考える必要があります。
見積もりが難しい場合は、最低限案と改善案の2通りで予算を置くと判断しやすくなるでしょう。
▪️④ 退去後の空室期間を入れる
退去した瞬間から新しい家賃を受け取れるわけではありません。原状回復と募集にかかる期間を収支へ入れておく必要があります。
家賃を高く設定するほど募集期間が長くなる可能性もあります。相場上限だけを使わず、成約しやすい価格帯も比較しましょう。
数か月の空室損失が家賃差何年分に相当するかを見ると、値上げの効果を判断しやすくなります。
▪️⑤ 現賃料・新賃料の両方でCFを見る
購入判断では、現賃料のまま運用するケースと、退去後に新賃料へ切り替わるケースを分けます。
現賃料でも返済と維持費を賄えるなら、値上げを前提にしない投資計画を作りやすいでしょう。
新賃料ケースでは、修繕費と空室期間を差し引き、何年で家賃差を回収できるか確認します。
▪️⑥ 購入価格と出口まで逆算する
家賃差が大きくても、購入価格が高すぎれば投資余力は小さくなります。現賃料と将来賃料の両方から購入上限を考えるとよいでしょう。
将来売却するとき、入居中ならその時点の賃料が投資家の評価へ影響する場合があります。実需売却も可能か、土地や建物条件まで見ておきましょう。
『家賃を上げられれば得』ではなく、買値・修繕・空室・出口まで含めて総投資額で判断すると安心です。
オーナーチェンジ物件の家賃差は、現契約・修繕・空室を含めると評価が変わります。購入前に資金計画を第三者と確認すると、将来家賃を高く見積もりすぎるのを防ぎやすいでしょう。
トウシェルは、不動産投資の物件選びや資金計画を無料で相談したいときの選択肢です。現賃料と将来賃料の両方で収支を比べる材料として使えます。
▪️⑦ 確認する順番
①現契約を確認→②周辺募集家賃を確認→③退去後修繕を見積もる→④空室期間を入れる→⑤現賃料・新賃料のCFを比較→⑥購入価格と出口を確認→⑦購入上限を決める、の順で確認します。家賃差だけでなく回収まで見ることがポイントでしょう。
最初に現賃料のままでも運用できるかを確認します。値上げ前提でしか成立しない物件は慎重に比較するとよいでしょう。
次に退去後の修繕と空室期間を入れます。新賃料へ切り替わるまでの現金流出を見落とさないことが大切です。
最後は購入価格と出口を重ねてみましょう。家賃差を利益へ変えるまでの期間が許容できるかで判断すると安心です。
▪️⑧ Q&A
Q. 相場より安い家賃ならすぐ上げられますか？
現在の契約関係があるため、相場との差だけで自動的に変更できる前提にはしない方がよいでしょう。契約内容を確認することが大切です。
Q. 退去後なら相場家賃で募集できますか？
周辺需要や室内状態によって成約しやすい家賃は変わります。修繕費と空室期間も含めて判断するとよいでしょう。
Q. 家賃差が大きい物件は狙い目ですか？
伸びしろになる場合はありますが、現賃料の収支、退去時期、修繕、空室、購入価格を合わせて確認する必要があります。
▪️⑨ まとめ
家賃相場より安いオーナーチェンジ物件は、現契約と周辺募集家賃を分けて確認します。
退去後の修繕費と空室期間を入れ、現賃料でも運用できるかを先に見ることが大切です。
家賃差をそのまま利益と考えず、購入価格と出口まで含めた手残りで判断するとよいでしょう。
