築古物件は本当に儲かる？高利回りでも買ってはいけない物件の見分け方
更新日：10月3日
築古物件は、購入価格が低ければ表面利回りが高く見えやすい一方、初期修繕や空室が重なると手残りが大きく変わります。高利回りだから儲かる、築古だから危ないという二択では判断できません。
見るべきなのは、今の家賃を退去後も再現できるか、購入直後にいくら直すか、その後5年間でどの修繕が出そうかです。
この記事では、購入価格→再現家賃→初期修繕→継続修繕→空室→返済→5年CF→出口の順で整理します。表面利回りではなく、手元に残るお金で築古物件を判断しましょう。
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▪️1 購入価格だけで高利回りと判断しない
安い築古物件は表面利回りが高く見えやすくなります。
ただし諸費用や初期修繕を加えると、実際の投資額は大きくなります。
最初に、運用開始までに必要な総額を出しましょう。
▪️2 退去後も同じ家賃で貸せるか見る
現在の入居者が長期入居している場合、家賃が相場とずれていることがあります。
退去後に同じ家賃で再募集できるか、周辺募集と比べてください。
現在家賃ではなく次回募集家賃で収支を作る方が安全です。
▪️3 初期修繕を購入価格へ足す
屋根、外壁、給湯、配管、内装など、購入後すぐ必要な工事を分けます。
全部直すのではなく、安全・機能・募集への影響で優先順位を付けましょう。
購入価格＋直近修繕で取得総額を確認してください。
▪️4 5年間の修繕を分けて置く
築古は購入直後だけでなく、数年以内に別の設備が更新時期を迎えることがあります。
1年目、3年目、5年目など時期を分けて修繕費を置きましょう。
一度の大規模工事だけで修繕リスクを見終わらないことが重要です。
▪️5 空室・募集費を入れて手残りを見る
空室期間、原状回復、仲介への募集費なども収支へ入れます。
満室時だけで高利回りになる物件は、退去が重なると手残りが崩れやすくなります。
年間ではなく数年分の空室を想定しておきましょう。
▪️6 返済後CFと売却出口を確認する
ローン返済後にいくら残るかを確認し、5年間の累計手残りと残債を見ます。
さらに将来誰が買うか、土地値や実需の出口があるかも確認してください。
最終的には、表面利回りが高いかではなく、修繕・空室・返済後に資産が残るかで判断しましょう。
築古物件の高利回りは、購入価格ではなく家賃再現性・修繕・空室を入れた後に残るか確認することが重要です。
5年間のCFまで作ると、初年度だけでは見えない修繕と残債の差を比較しやすくなります。
▪️7 確認する順番
確認する順番は、①購入総額、②再現家賃、③初期修繕、④継続修繕、⑤空室・募集費、⑥返済後CF、⑦売却出口です。この順で見ると、高利回りという数字だけで購入しにくくなります。
最初に、次回募集家賃と購入直後の修繕を確認します。
次に、5年間の空室・修繕・返済を入れて手残りを比べましょう。
最後は、残債と売却先を確認し、保有を続けられる物件だけ候補へ残してください。
▪️⑧ Q&A
Q. 築古物件は利回りが高ければ儲かりますか？
表面利回りだけでは判断できません。初期修繕、空室、募集費、返済後の手残りを確認してください。
Q. 築古は現金購入の方が安全ですか？
借入の有無だけでは決まりません。手元資金の残り方と修繕費、出口を比較してください。
Q. 高利回り物件を見送る基準は何ですか？
家賃再現性が弱い、修繕費が読めない、悪化ケースで現金が残らないなど、説明できないリスクが大きい場合は立ち止まる材料になります。
▪️⑨ まとめ
築古物件は、購入価格の安さではなく再現家賃・修繕・空室・返済後CFで判断します。
確認は、購入総額→家賃→修繕→空室→5年CF→出口の順で進めましょう。
最終的には、高利回りという数字より手元に現金と資産が残る物件を選んでください。
