築古アパートを買う前に内見で見る場所は？水回り・共用部・修繕履歴の確認順
更新日：9月29日
築古アパートの内見では、空室の室内だけを見ても建物全体のリスクは分かりません。外壁、屋根まわり、共用部、水回り、駐車場、修繕履歴を順番に見ると、購入後に現金が出やすい場所を把握しやすくなります。
利回りが高くても、購入直後に大規模修繕が重なれば手残りは変わります。現地確認と売主資料をセットで見ます。
▪️最初に外壁・屋根まわり・雨樋を見る
外壁の大きなひび、塗膜の剥がれ、軒天の染み、雨樋の破損など、建物全体に関わる項目から確認します。見た目だけで原因は断定できないため、気になる箇所は写真を残し専門業者へ確認します。
塗装時期や防水履歴が分かれば、今後数年の修繕計画を立てやすくなります。
▪️共用部は清掃より劣化の進み方を見る
階段、廊下、手すり、照明、ポストは、清掃で改善できる汚れと交換が必要な劣化を分けます。鉄部の腐食や漏水跡は、購入後の修繕費に影響することがあります。
共用部が乱れている場合は、現在の管理体制や入居者ルールも確認します。
▪️水回りは空室1室だけで判断しない
キッチン、浴室、トイレ、給湯器の状態は部屋ごとに異なることがあります。空室がきれいでも、他室の設備年式が古ければ今後まとまって交換時期を迎える可能性があります。
可能なら設備一覧や過去の交換履歴を売主・管理会社へ確認します。
▪️室内は家賃を上げる工事と生活維持の工事を分ける
床やクロスは募集力に関わりますが、漏水、電気、給湯など生活に直結する修繕とは優先順位が違います。見た目を新しくする前に安全・機能面を確認します。
▪️駐車場は台数だけでなく出入りを確認する
図面上で台数が確保されていても、車種によって停めにくい、切り返しが多い、区画が狭いことがあります。地方物件では駐車条件が入居ターゲットを左右するため、現地で実際の動線を見ます。
近隣月極の有無も合わせて確認すると、満車時の代替策を考えやすくなります。
▪️レントロールは現況家賃と次回募集家賃を分ける
長期入居者の家賃が相場より高い場合、退去後に同じ金額で再募集できるとは限りません。現況収入と、入れ替わり後の想定家賃を分けて収支を作ります。
満室だから安全と判断せず、退去頻度や家賃差を確認します。
▪️修繕履歴がない場合は未実施と決めつけない
記録が残っていないだけのこともあるため、現地状態、請求書、管理会社の履歴を突き合わせます。逆に「数年前に修繕済み」と聞いても、どこまで施工したかは明細で確認します。
大規模修繕の時期だけでなく、給湯器やエアコンなど戸別設備も見ます。
▪️購入前に修繕後の手残りまで再計算する
購入価格に加え、初年度の修繕、空室、取得時の税金、融資返済を入れて手残りを計算します。現地で気づいた項目を金額へ落とすことで、利回りの見え方が変わります。
購入判断や融資条件を第三者と整理したい場合は、物件資料と現地メモをそろえて相談すると比較しやすくなります。
現地内見のメモは、修繕項目・概算費用・確認資料の3列に分けておくと整理しやすくなります。『外壁ひび→補修費確認→過去の塗装履歴』のように、現地で見た事実と追加確認を分けると購入後の想定外を減らせます。
▪️よくある質問
Q. 内見は空室だけ見れば十分ですか？
A. 建物全体の修繕リスクを見るため、共用部、外壁、駐車場、設備履歴も確認します。
Q. 満室物件は室内を見られない場合どうしますか？
A. 修繕履歴、設備年式、退去時写真など、代替できる資料を集めます。確認できない部分はリスクとして収支に余裕を持たせます。
Q. 外壁のひびがあったら買わない方がいいですか？
A. ひびだけで判断せず、幅、位置、原因、補修費を専門家へ確認してから判断します。
Q. 修繕履歴がない物件は危険ですか？
A. 記録の有無だけで断定せず、現況と管理会社の履歴を確認します。ただし不明点は購入判断に織り込みます。
Q. 内見で一番重要なのはどこですか？
A. 一か所ではなく、建物全体の修繕と現況家賃が今後の手残りにどう影響するかをつなげて見ることです。
▪️まとめ
築古アパートの購入前内見は、室内のきれいさだけでなく、外壁、共用部、水回り、駐車場、レントロール、修繕履歴まで確認します。現地で見つけた項目を修繕費と空室へ置き換え、返済後の手残りまで再計算することが重要です。
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