民泊は本当に儲かる？180日・稼働率・清掃費・改修費から手残りを計算する
更新日：9月17日
民泊は宿泊単価だけを見ると高収益に見えますが、売上と利益は別です。清掃、光熱費、予約サイト手数料、備品、管理、改修などのコストが発生します。
さらに住宅宿泊事業法による民泊は年間提供日数180日以内という上限があり、自治体条例で実施期間が制限される場合もあります。
売上は宿泊単価×稼働日数で考える
最初に満室前提をやめます。平日・繁忙期・閑散期で単価と稼働率を分けると、現実に近い売上が見えます。
年間180日を上限いっぱい使える前提ではなく、清掃日や予約の空白も含めて計算します。
清掃費は予約件数で増える
1泊ごとの短期予約が多いと、同じ売上でも清掃回数が増えます。リネン、消耗品、ゴミ処理、鍵管理も含めて1予約あたりの変動費を出します。
自主管理する場合も、自分の作業時間をゼロ円として計算しない方が比較しやすくなります。
改修費を回収できるかを見る
消防・安全設備、内装、水回り、家具家電など、開始前に費用がかかる場合があります。高額改修ほど、年間利益で何年かけて回収するかを確認します。
地域の宿泊需要が弱いのに内装だけ豪華にしても、稼働率が上がるとは限りません。
住宅宿泊事業法以外の制度もある
旅館業や特区民泊など、運営形態によって制度や要件が異なります。自分の物件がどの制度に当たるかを先に確認します。
住宅宿泊事業でも、条例による区域・期間制限や、管理業者への委託が必要になるケースがあります。
賃貸との比較で判断する
月極賃貸なら収入は低くても運営負担が小さい場合があります。民泊の年間利益から、自分の作業時間と追加リスクを引いて比較します。
『民泊で儲かるか』ではなく『この物件では賃貸より民泊の手残りが大きいか』で判断します。
一次情報：観光庁 民泊制度ポータルサイト
改修費が大きいなら開業前に複数見積もりを取る
民泊は営業開始後に収支を修正しにくいため、水回りや内装に大きな改修が必要なら、先に複数社の見積もりを比較して投資額を固める方が安全です。
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損益分岐の稼働率を出す
年間固定費と1泊あたりの変動費を分けると、何泊売れれば赤字を超えるか計算できます。
想定稼働率が損益分岐ぎりぎりなら、単価下落や修繕が起きたときに赤字へ転びやすいため、余裕を持たせて判断します。
繁忙期だけで年間収支を判断しない
観光地では繁忙期の単価や稼働率だけを見ると高収益に見えます。閑散期の空室、価格調整、清掃固定費まで入れて月別に収支を作ります。
年間利益が少数の繁忙日に依存している場合は、天候やイベント変動の影響を受けやすいため、通常期でも赤字が大きくならない運営計画が重要です。
年間収支は固定費と変動費を分ける
固定資産税、保険、通信、システム、管理契約などは宿泊がなくても発生する固定費です。清掃、リネン、決済手数料、消耗品などは予約が増えるほど増える変動費として分けます。
この二つを分けると、1予約増えたときに本当に利益が増えるのか、何泊売れれば固定費を回収できるのかを計算しやすくなります。
撤退ラインを開業前に決める
半年や1年運営して想定稼働率を大きく下回った場合、価格を下げる、普通賃貸へ切り替える、売却するなど次の行動を決めておきます。
家具家電や改修費をかけた後は『ここまで使ったから続ける』という判断になりやすいため、開業前に撤退基準を数字で決めておくことが重要です。
Q&A
Q. 住宅宿泊事業は年間何日営業できる？
A. 住宅宿泊事業法では年間提供日数180日以内です。条例でさらに制限される場合があります。
Q. 宿泊単価が高ければ儲かる？
A. 清掃、手数料、光熱費、管理費、改修費を引いた手残りで判断します。
Q. 自主管理なら清掃費ゼロ？
A. 現金支出は減っても作業時間は必要です。比較上は自分の時間にもコストを置くと現実的です。
Q. 空き家ならすぐ民泊にできる？
A. 制度、用途、消防、安全設備、自治体条例などの確認が必要です。
Q. 民泊と普通賃貸はどちらがいい？
A. 需要、運営時間、初期費用、年間手残りを同じ条件で比較して決めます。
まとめ
民泊は売上ではなく、180日上限、稼働率、清掃・管理費、改修費を引いた手残りで判断します。普通賃貸とも比較し、物件ごとの収益性を確認しましょう。
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