高利回り物件はどこから数字を引く？空室・修繕・融資・出口の確認順
更新日：9月19日
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利回り15％、20％と書かれた物件は魅力的に見えます。ただし表面利回りは、満室想定家賃を物件価格で割った入口の数字であることが多く、購入後に出ていくお金は別にあります。
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高利回り物件を見るときは、数字が高い理由を探すより先に、空室・修繕・管理・保険税金・購入後工事・出口まで順番に差し引き、年間手残りが残るかを確認します。
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▪️結論｜高利回りは「何％か」より、何を引いたら何円残るかを見る
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同じ表面利回り20％でも、空室が多い物件、修繕が重い物件、管理費が高い物件では手残りが違います。利回りをそのまま収益と考えず、年間収入と年間支出へ分解します。
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購入価格が安い物件ほど、屋根・外壁・配管・設備など一度の大きな修繕が利回りへ与える影響も大きくなります。
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▪️確認①｜満室想定家賃をそのまま使わず空室を仮置きする
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年間家賃200万円でも、常に満室とは限りません。過去の入居率、現在の空室、募集期間、退去時期を確認し、一定の空室を仮置きします。
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空室損を20万円と置けば、家賃200万円は実質180万円からスタートします。数字は地域・物件で変わるため、固定の空室率ではなく自分の物件条件に合わせます。
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▪️確認②｜毎年出る管理・税金・保険を先に引く
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管理委託料、固定資産税、火災保険、共用電気、清掃など、毎年発生しやすい費用を並べます。自主管理でも費用がゼロになるわけではなく、移動・連絡・清掃など自分で負担する作業があります。
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「管理費が安いから高利回り」と考えるのではなく、何を管理会社へ払い、何を自分で負担するのかまで確認します。
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▪️確認③｜修繕は平均額だけでなく大きな支出候補を見る
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築古物件では、毎年同じ修繕費が出るわけではありません。給湯器、エアコン、屋根、外壁、配管、共用部など、交換・補修の時期が重なると一年の手残りが大きく減ることがあります。
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購入前は修繕履歴と現況を見て、直近で必要になりそうな工事を別枠で仮置きします。
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▪️確認④｜購入後すぐ必要な工事を物件価格に足す
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物件価格1,000万円でも、購入後工事100万円、諸費用70万円が必要なら、実際に投じる金額は1,170万円です。表面利回りの分母が1,000万円のままなら、投資総額に対する収益力は高く見えます。
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購入後工事は年間経費と分け、初期投資として回収年数を見ます。
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▪️確認⑤｜広告料・原状回復・入替費用も退去ごとに見る
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入居者が入れ替わると、原状回復、クリーニング、仲介関連費、広告料などが発生することがあります。長期入居物件と短期入替が多い物件では、同じ家賃でも支出の出方が違います。
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過去の入居期間や募集履歴が分かるなら、退去一回あたりの費用も確認します。
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▪️確認⑥｜借入返済後のキャッシュフローを別に計算する
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実効利回りやNOIが良くても、借入金利、返済期間、自己資金によって毎月の手残りは変わります。物件の収益力と、融資条件を入れたキャッシュフローを分けて計算します。
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返済後に赤字になるなら、表面利回りが高くても資金繰りは苦しくなります。
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▪️確認⑦｜出口で売れる価格・買い手を考える
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高利回りの背景に、立地、築年、再建築、接道、空室、修繕履歴など出口を難しくする条件があることがあります。保有中に家賃が取れても、売却時に買い手が限られるなら長期保有前提になります。
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購入時点で、オーナーチェンジで売るのか、実需へ売れるのか、土地としての出口があるのかを確認します。
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▪️数字例｜表面20％でも手残りは大きく変わる
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価格1,000万円、年間家賃200万円なら表面利回りは20％です。ここから空室20万円、管理12万円、税金・保険18万円、通常修繕20万円を引くと、年間の運営手残りは130万円です。
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さらに購入直後に100万円の工事が必要なら、その100万円は初期投資として別に考えます。借入返済が年間90万円なら、単純な返済後キャッシュフローは40万円です。
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この例は目安ですが、「20％」という一つの数字だけでは判断できないことが分かります。
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▪️まとめ｜高利回りは差し引く順番を固定すると比較しやすい
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空室→毎年の管理・税・保険→修繕→購入後工事→入替費用→融資返済→出口の順で確認すると、表面利回りの数字から現実的な手残りへ近づけられます。
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高利回りだから危険、低利回りだから安全ではありません。同じ計算条件で複数物件を比較し、何にお金が出る物件かを見ます。
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