利回り15％なら買い？家賃・空室・修繕・総投資・土地値で崩れ方を確認する
更新日：10月4日
表面利回り15％は魅力的に見えますが、その数字だけで安全性は決まりません。家賃の再現性、空室、購入諸費用、初期修繕、将来修繕、土地値まで分けて確認します。
同じ15％でも、満室想定で作られた数字と現況家賃で作られた数字では意味が違います。高利回りを否定するのではなく、どこで崩れるかを先に見ることが重要です。
この記事では、家賃→空室→総投資→修繕→返済後CF→土地値→出口の順で整理します。
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▪️1 家賃の再現性を確認する
現在家賃が次の入居でも取れるか、周辺募集と比べます。
長期入居者の家賃が高い場合は退去後に下がるケースも置いてください。
満室想定なら、実際の入居率と募集期間を確認しましょう。
▪️2 空室を入れて計算する
年間家賃を100％入れるのではなく、一定の空室期間を置いて計算します。
戸数が少ない物件では一室空くだけで収入率が大きく変わります。
繁忙期以外の募集も想定し、広告料・フリーレント等も確認してください。
▪️3 総投資額へ直す
購入価格に仲介、登記、取得時税金、初期修繕などを足します。
広告の表面利回りではなく、実際に投入する総額に対する収入で見てください。
追加工事がある物件は、購入前に予備費も含めましょう。
▪️4 修繕費を先に積む
屋根、外壁、給排水、設備、共用部など数年以内の修繕を見積もります。
高利回りでも大きな修繕が早期に来ると手元現金が減ります。
修繕履歴がない場合は、悪いケースも置いてください。
▪️5 返済後CFを見る
家賃から空室、管理、税、保険、修繕、返済を引きます。
返済後に修繕積立まで残せるか確認してください。
表面15％でも返済条件で月の手残りは大きく変わります。
▪️6 土地値・出口で支える
土地値、残債、売却費用を見て出口を確認します。
建物収益が落ちても土地が支える物件と、土地値が弱い物件ではリスクが違います。
最終的には、利回りではなく5年CFと売却手取りで買うか見送るか決めましょう。
利回り15％は、家賃・空室・総投資・修繕・返済を入れると見え方が変わります。
数字が高い理由を分解し、崩れたケースでも手元現金が残るか確認しましょう。
▪️7 確認する順番
確認する順番は、①家賃、②空室、③総投資、④修繕、⑤返済後CF、⑥土地値、⑦出口です。
最初に、15％を作っている家賃と価格の前提を確認します。
次に、空室・修繕を入れた5年CFを作ってください。
最後は、土地値と売却手取りまで含めて購入可否を決めましょう。
▪️⑧ Q&A
Q. 利回り15％なら10％より安全ですか？
一律ではありません。家賃再現性・修繕・空室・土地値を確認してください。
Q. 満室物件なら15％をそのまま見ていいですか？
退去後の家賃と空室期間も入れて再計算してください。
Q. 高利回り物件で一番注意することは？
利回りが高い理由を分解し、修繕・空室・出口で崩れないか確認することです。
▪️⑨ まとめ
利回り15％は、家賃・空室・総投資・修繕を分解して確認します。
返済後CFと土地値まで見ましょう。
最終的には、5年CFと売却手取りで買うか見送るか判断してください。
