実効利回り・実質利回り・ネット利回り・NOI利回りは同じ？計算式の違い
更新日：9月19日
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不動産投資の記事では「実効利回り」「実質利回り」「ネット利回り」「NOI利回り」という言葉が並びます。似た意味で使われることはありますが、どこまで同じかは資料や会社によって異なります。
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用語だけで判断せず、何を収入に入れ、何を経費として引き、分母に物件価格だけを使うのか取得費まで含めるのか、計算式を確認するのが安全です。
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▪️結論｜別名を覚えるより「計算式」を見る
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実質・ネット・実効という言葉は、表面利回りより実際の経費を考慮する意味で使われることがあります。ただし、管理費だけ引くのか、固定資産税・修繕・空室損まで入れるのかは一定ではありません。
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NOI利回りはNOIを使う点が比較的明確ですが、分母を購入価格にするか総投資額にするかで数字は変わります。
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▪️表面利回り｜年間賃料を物件価格で割る入口の数字
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表面利回りは、一般に年間の満室想定賃料を物件価格で割って見るシンプルな指標です。管理費、固定資産税、修繕、空室、購入諸費用などを反映しないため、物件同士の最初の比較には使えても、そのまま手残りではありません。
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▪️ネット利回り・実質利回り｜何を引くかが資料ごとに違う
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「ネット利回り」「実質利回り」は、経費控除後の利回りという意味で使われることが多い一方、含める経費は発信者によって違うことがあります。
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管理費と固定資産税だけを引いた数字と、空室損・修繕・保険まで入れた数字を同じ名称で比べると、判断を誤ります。名称より計算内訳を見ます。
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▪️NOI利回り｜NOIを使って物件の運営収益を見る
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NOIは、賃料などの収入から物件運営にかかる経費を差し引いた営業純利益を指します。借入金の元利返済や所得税などを含めるかは、NOIとは別の収支として扱うのが一般的です。
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NOI利回りを見るときも、NOIの作り方と分母を確認します。
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▪️同じ物件でも分母で数字が変わる
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物件価格1,000万円、年間賃料120万円なら表面利回りは12％です。運営経費30万円を引いてNOIが90万円なら、物件価格1,000万円に対して9％になります。
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さらに購入諸費用70万円を含めた総投資額1,070万円を分母にすると、90万円÷1,070万円で約8.4％です。同じ物件でも、どの費用を入れるかで数字は変わります。
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▪️「実効利回り10％」と書いてあったら確認する4点
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①年間収入は満室想定か実績か、②空室損を入れているか、③管理・税金・保険・修繕をどこまで引いているか、④分母は物件価格か総投資額か。この4点を確認します。
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数字が高い・低いより、同じ計算条件で比較できることが重要です。
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▪️借入返済後の手残りとは別に考える
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NOIや実質利回りが高くても、借入金利や返済期間によって毎月のキャッシュフローは変わります。利回りと返済後手残りを同じ数字として扱わないようにします。
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融資を使う物件では、返済額を入れた月次・年間キャッシュフローを別に計算します。
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▪️まとめ｜呼び名が似ていても同じ数字とは限らない
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ネット利回り、実質利回り、実効利回りは似た意味で使われることがありますが、経費範囲が統一されているとは限りません。NOI利回りも分母によって数字が変わります。
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物件比較では、用語を覚えるより、収入・経費・空室・分母の計算条件をそろえて見る方が実務的です。
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