銀行は利回りとキャッシュフローのどちらを重視する？融資の本音を解説
- MIRAIU
- 2025年12月12日
- 読了時間: 3分
更新日：2025年12月13日
不動産投資を考えるときに気になるのが、
「銀行は利回りとキャッシュフロー、どっちを見てるの？」
というポイント。
ネットではいろいろ言われるけど、
実際の融資現場では 明確に“重視ポイント”が分かれている。
今回は、銀行がどう判断しているかをシンプルにまとめます。
① 結論：銀行が本当に重視しているのは“キャッシュフロー（返済余力）”
利回りよりも
キャッシュフロー（返済可能性）＞利回り（表面の数字）
これが銀行の本音。
理由は簡単で、
👉 銀行にとって大事なのは「返済できるかどうか」だから。
利回りが高くても、
返済が厳しければ融資は通らない。
② 銀行の着眼点①：返済原資（家賃収入）と返済比率（DSCR）
銀行は
DSCR（返済余力）
をめちゃくちゃ見ている。
DSCR＝
年間の家賃収入 ÷ 年間返済額
1.0以上 → 返済がギリギリ
1.2以上 → 安定
1.4以上 → 優秀
1.6以上 → かなり強い
つまり、
キャッシュフローがしっかり出る物件は評価が上がる。
利回りが高くても、返済比率が悪ければアウト。
③ 銀行の着眼点②：実質利回り（手残り）
銀行は表面利回りより
実質利回り（経費差し引いた後）
を見る。
管理費
修繕費
税金
これらを抜いたうえで
最終的に手残りプラスか？
ここが重要。
表面利回り20%でも
実質が赤字なら意味がない。
逆に表面利回り10〜12%でも
手残りが安定していれば銀行評価は高い。
④ 銀行の着眼点③：利回りは“補助指標”として使われる
利回りは「目安」として見る。
用途としては、
家賃が市場とズレていないか
運営水準が適正か
相場と比べて異常値がないか
つまり
利回り＝“第一判断”ではなく“違和感チェック”。
銀行は利回りだけで決めない。
⑤ 銀行の着眼点④：空室率の動きと安定性
キャッシュフローを見るときにセットで見られるのが
「継続的な入居率」。
入れ替えの速さ
過去の稼働率
家賃設定の適正
立地と競合
管理の質
満室でも一瞬だけなら評価は上がらない。
銀行が欲しいのは
“安定したキャッシュフロー”。
⑥ では利回りは本当にどうでもいいの？
そんなことはない。
利回りは“短期的な収益の強さ”を測る指標として大事やから、
銀行も見る。
ただし優先順位は下。
順位で言うと、
1位 返済能力（DSCR）＝キャッシュフロー
2位 安定性（入居率）
3位 物件価値（担保）
4位 利回り（参考値）
この順番。
⑦ 具体的にどう判断されるか：シンプルな例
● ケース①
表面利回り15％
キャッシュフロー＋10万円
DSCR 1.4
→ 銀行評価：強い。融資前向き。
● ケース②
表面利回り20％
キャッシュフロー＋1万円
DSCR 1.05
→ 銀行評価：微妙。危険視される。
利回り20％でも返済余力が弱いと評価は低い。
● ケース③
表面利回り12％
キャッシュフロー＋8万円
DSCR 1.3
稼働率高い
→ 銀行評価：かなり高い。
利回りよりCFと安定性のほうが圧勝。
⑧ まとめ：銀行は“キャッシュフロー型の物件”を評価する
銀行の本音は一言で言えばコレ。
「利回りは飾り。返済できるかどうかがすべて」
だから、
利回り高くても赤字 → 評価低い
利回り普通でも手残り強い → 評価高い
満室が続く → 信用スコアが上がる
DSCRが強い → 融資枠が広がる
これが実務。
ミライユの考え方や取り組みについては、
こちらでまとめています。
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