満室想定利回りとは？現況利回り・実質CFとの違いと購入前チェック10項目
更新日：9月22日
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満室想定利回りは、空室がすべて埋まり、設定した家賃で1年間運営できたと仮定した表面利回りです。物件比較には便利ですが、現在の収入でも、手元に残る利益でもありません。
購入前は『満室になったら何％』だけを見るのではなく、現況家賃、空室理由、修繕・募集費、経費、ローン返済後のキャッシュフローまで分けて確認します。
▪️① 満室想定利回りの計算式を確認する
基本は『満室時の年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100』です。例えば満室家賃が月30万円、物件価格2,000万円なら年間家賃360万円、表面利回りは18％です。
ただしこの18％には固定資産税、保険、修繕、管理費、空室損、ローン返済は入っていません。
▪️② 現況利回りを並べる
同じ物件で現在の家賃収入が月20万円なら年間240万円、現況の表面利回りは12％です。満室想定18％との6ポイント差が、空室を埋める前提の大きさです。
▪️③ 空室の理由を一室ずつ確認する
単なる退去直後なのか、長期空室なのか、設備・内装・家賃・駐車場・立地が原因なのかで改善費用が変わります。『空室2戸』だけでは判断しません。
▪️④ 想定家賃は募集家賃ではなく成約可能性を見る
ポータル掲載家賃は募集中の価格で、その金額で契約できるとは限りません。同じ間取り・築年数・駐車条件の募集を複数見て、管理会社へ実際に決まりやすい家賃を確認します。
▪️⑤ レントロールは部屋ごとに見る
各部屋の家賃、共益費、駐車場、入居時期、契約条件を確認します。長期入居者だけ相場より高い・低い家賃になっている場合、退去後に同じ収入が続くとは限りません。
▪️⑥ 空室を埋めるための費用を先に置く
原状回復、設備交換、清掃、広告費、AD、フリーレントなど、満室へ近づけるために必要な現金を別に見積もります。
空室の原因が室内状態なら、募集条件だけ変えても決まらないことがあります。
空室の原因が内装・設備・水回りにある場合は、購入前にリフォーム費を把握してから満室想定を置く方が安全です。
▪️⑦ 経費を引いた実質収支を見る
固定資産税、保険、管理、共用部電気、清掃、修繕、募集費などを引くと、表面利回りより実際の収益性は下がります。
ここまでを『満室想定の表面利回り → 現況家賃と経費を反映した運営収支』の2段階として見ると、表面上の高利回りと実際の収益性を分けやすくなります。
▪️⑧ ローン返済後のキャッシュフローを見る
満室なら黒字でも、現況では返済後赤字になる物件があります。購入後に満室になるまで何か月耐えられるか、手元資金と合わせて確認します。
さらに返済後キャッシュフローを第3段階として確認すると、満室想定18％でも現況空室と融資条件で手残りが小さいケースを見抜きやすくなります。
▪️⑨ 通常ケースと厳しいケースを2本作る
満室・想定家賃だけのケースではなく、空室が残る、家賃が下がる、修繕が追加発生するケースも作ります。前提を少し悪くしても返済できるかを見ます。
▪️⑩ 相談するときは『利回り』ではなく前提を見てもらう
物件価格、現況家賃、想定家賃、空室期間、修繕費、融資条件をまとめて相談します。高利回りかどうかではなく、前提が現実的かを確認するために使います。
不動産投資の購入判断で、満室想定・空室・融資・出口を一人で整理しにくい場合は、第三者の情報収集・相談先も比較できます。
▪️⑪ 空室がある物件は悪い物件とは限らない
空室理由が明確で、改善費用と期間が読めるなら購入機会になる場合もあります。重要なのは『空いていること』ではなく、『なぜ空いていて、いくらで改善できるか』です。
▪️⑫ 購入判断は満室後ではなく現況で耐えられるかを見る
強い物件は満室になった瞬間だけ数字が良い物件ではありません。数室空いても返済と固定費を払いながら運営できる余力があるかを確認します。
▪️満室になるまでの必要現金を別枠で用意する
購入諸費用とは別に、原状回復、設備交換、広告費、AD、空室中の返済・固定費を何か月分持つか決めます。
満室想定利回りが高くても、満室になる前に手元資金が尽きれば運営は続かないため、満室までの資金計画を購入判断へ入れます。
▪️よくある質問
Q. 満室想定利回りは信用できない数字？
信用できないわけではなく、満室時の比較指標です。現況収入や経費、空室改善費と分けて使います。
Q. 満室想定18％なら高利回り物件？
表面上は高く見えますが、現況収入、経費、修繕、融資条件を見ないと実際の収益性は判断できません。
Q. 空室が多い物件は避けるべき？
空室理由と改善費用、改善後の家賃が現実的かで判断します。
▪️まとめ
満室想定利回りは、物件が満室になった場合の表面収益力を見る数字です。
購入前は現況利回りとの差、空室改善費、経費、融資返済後CF、レントロールまで確認して、自分の前提へ置き換えることが重要です。
