不動産投資は利回りだけで買っていい？家賃・空室・修繕・返済・出口の確認順
更新日：10月3日
不動産投資の利回りは比較に使える数字ですが、高いだけで手残りが多いとは限りません。家賃が再現できるか、空室や修繕を入れても返済後に現金が残るかを確認します。
表面利回りは購入価格と家賃から計算しやすい一方、実際の経費・空室・借入条件を反映しません。数字の中身を分解することが重要です。
この記事では、家賃→空室→経費→修繕→返済→CF→出口の順で整理します。高利回りという表示だけで購入判断を終えないようにしましょう。
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▪️1 家賃が再現できるか確認する
現在の家賃が周辺相場より高い場合、退去後に同じ収入を得られないことがあります。
次回募集家賃で利回りを作り直しましょう。
家賃の再現性が最初の確認です。
▪️2 空室率を入れる
満室前提ではなく、年間の空室期間を入れます。
戸数が少ない物件では一室空室の影響が大きくなります。
保守的な空室ケースも試算してください。
▪️3 管理・固定費を入れる
管理費、固定資産税、保険、清掃、共用電気などを入れます。
表面利回りと実際の手残りの差を確認しましょう。
毎年出る固定費を先に整理します。
▪️4 修繕費を分けて置く
給湯器やエアコンなど設備修繕と、屋根・外壁など大規模修繕を分けます。
購入直後と数年後の工事を同じ年へ集中させないようにしましょう。
修繕積立も収支へ入れてください。
▪️5 ローン返済後の手残りを見る
融資を使う場合は、元利返済後にいくら残るかを見ます。
金利・期間が変わったケースも試算しましょう。
利回りより毎月CFの方が資金繰りへ直結します。
▪️6 売却出口と残債を確認する
将来売るときの残債と売却費用を確認します。
高利回りでも出口価格が低ければ純資産が増えにくい場合があります。
最終的には、保有中CFと売却手取りの両方で判断してください。
高利回り物件は、家賃・空室・修繕・返済を入れても手残りが残るか確認することが重要です。
表面利回りを入口にし、最後はCFと売却手取りまで見ましょう。
▪️7 確認する順番
確認する順番は、①家賃、②空室、③経費、④修繕、⑤返済、⑥CF、⑦出口です。この順で見ると、利回りの高さだけで購入しにくくなります。
最初に、退去後の家賃で収支を作ります。
次に、空室・修繕・返済を入れましょう。
最後は、残債と売却手取りまで確認してください。
▪️⑧ Q&A
Q. 表面利回り10％なら十分ですか？
地域・修繕・借入条件で必要な水準は変わります。実際の手残りで判断してください。
Q. 現金購入なら利回りだけ見てもいいですか？
空室・修繕・売却出口は現金購入でも影響します。総投資額と手残りを確認しましょう。
Q. 高利回り物件ほど得ですか？
価格が安い理由や家賃再現性を確認する必要があります。数字の中身を分解してください。
▪️⑨ まとめ
不動産投資の利回りは、家賃・空室・経費・修繕・返済を入れて確認します。
表面利回りだけで購入判断を終えないことが大切です。
最終的には、保有中CFと売却手取りの両方が残る物件を選んでください。
