デッドクロスになりやすい物件とは？購入前に確認したい3つのポイント
更新日：10月9日
購入前にデッドクロスを見分けるには、減価償却費と元本返済額だけでなく、税引後の家賃収支と修繕費も確認します。借入条件・建物割合・償却終了後の収支を整理しましょう。
① 借入条件と元本返済
借入額の大きさだけでなく、元本返済額と返済期間の関係を見ます。元利均等返済では返済が進むほど利息部分が減り、元本返済割合が増えるため、現金支出と税務上の費用の差が広がることがあります。
返済予定表を年度別に集計し、金利上昇や借換えをした場合の返済額も比較します。融資額が同じでも返済期間によって資金繰りは大きく変わります。
② 土地と建物の取得価額
土地は減価償却できず、建物や設備の取得価額だけが一定の条件で償却対象になります。建物価格の比率が低い物件では償却費が少なくなる可能性がありますが、土地割合だけで危険度は決まりません。
契約書と評価資料に基づいて土地・建物の取得価額を整理し、中古耐用年数の適用可否も確認します。
③ 減価償却終了後の資金繰り
償却が終わると同じ家賃でも課税所得が増えることがあります。償却中と終了後で所得税等の見込みを分け、返済に回せる現金が残るかを確認します。
物件購入時は1年目だけでなく、5年後や10年後の収支も作ります。空室や家賃低下が同時に起きる慎重なケースを用意します。
④ 購入前に償却費と元本返済を比較する
例えば年間減価償却費80万円、元本返済120万円なら両者の差は40万円です。ただし差額40万円がそのまま赤字や納税額になるわけではなく、利息、運営費、所得税額なども必要です。
家賃収入から現金支出と納税を差し引き、実際の税引後キャッシュフローで判断します。
⑤ 空室や修繕の発生を織り込む
築古の物件では屋根・給排水・外壁などにまとまった支出が発生する場合があります。償却による節税効果だけを見て購入すると修繕費で現金が不足するおそれがあります。
初期リフォームと将来修繕を別の予算で見積もり、空室時でも返済できる余裕を確保します。
⑥ 保有と売却の手残りを考える
売却する場合は売却価格から仲介費用、税金、借入残高を差し引いた手残りを確認します。償却が進んだ後の売却では譲渡所得の計算にも影響があり得ます。
保有継続と売却の両方について税引後の現金を比較し、節税だけを目的とした投資になっていないか見直します。
⑦ 判断を急がないための停止条件
資料や契約条件が不明な場合は、数値を確定させず追加確認を優先します。
安全上の問題や法令の制約がある場合は、費用より先に必要な対応を検討します。
将来の修繕費や返済負担で手元資金が不足するなら、計画の見直しや見送りも選択肢に入れます。
最後は収支と将来の出口、関係者の負担を同じ条件で並べて判断します。
⑧ Q&A
Q1. まず何を確認するべき？
物件の現況と契約、費用の根拠を確認します。
条件は物件や個別の契約で異なるため、不明点を残したまま結論を出さず、必要な資料をそろえます。
Q2. 数字だけで判断してよい？
同じ前提で収支を比較する必要があります。
条件は物件や個別の契約で異なるため、不明点を残したまま結論を出さず、必要な資料をそろえます。
Q3. 専門家に相談するタイミングは？
制度や契約条件を確定できない段階で相談します。
条件は物件や個別の契約で異なるため、不明点を残したまま結論を出さず、必要な資料をそろえます。
⑨ まとめ
購入前にデッドクロスを見分けるには、減価償却費と元本返済額だけでなく、税引後の家賃収支と修繕費も確認します。借入条件・建物割合・償却終了後の収支を整理しましょう。
同じ条件で比較しても、実際の支出や制度の適用で結果が変わります。費用とリスク、将来の手残りを確認したうえで判断してください。
