中古物件の減価償却は有利？中古耐用年数・修繕費・税引後CFの判断順
更新日：10月9日
中古戸建やアパートは、新築より短い年数で建物を償却できる場合があります。ただし、償却費を大きく計上できることと、投資そのものが有利であることは別です。購入価格のうち建物にいくら配分されるか、修繕費はいくら必要か、売却時まで含めた手残りを確認します。
① 建物と土地の取得価額を分ける
土地は減価償却できません。中古物件の購入代金を建物と土地にどう配分するかは、根拠のある方法で整理する必要があります。
建物価格を高く見積もれば償却費を増やせるという考えで、合理的な根拠のない配分を行うのは適切ではありません。売買契約や固定資産税評価などの資料をそろえます。
② 中古耐用年数の簡便法は条件付き
事業用に取得した中古資産は、使用可能期間を見積もる方法のほか、条件を満たせば簡便法を使える場合があります。法定耐用年数の全部を経過している資産では、その20％相当の年数を用いる計算が基本です。
例えば木造住宅の法定耐用年数22年を全部経過している場合、22年×20％＝4.4年で端数処理後4年という計算例になります。ただし、取得後に事業用へ供するための資本的支出が大きい場合などは簡便法を使えないことがあります。
③ 償却費は現金利益とは違う
建物取得価額を仮に800万円、償却年数を4年、定額法で残存価額を考慮しない単純モデルなら、年間の償却費は約200万円になります。実際の計算は取得日や方法等で変わります。
償却は毎年200万円を受け取る仕組みではありません。現金の家賃から管理費、税金、借入返済、修繕を差し引いたキャッシュフローは別に試算します。
④ 修繕と資本的支出を区別する
築古物件では雨漏り、給排水設備、外壁などの修繕費が大きくなりやすいため、工事の性質を確認します。修繕費として当期に経費化できるものと、資本的支出として償却するものでは税務上の扱いが異なります。
工事名目だけで決まるわけではないため、施工内容と見積内訳を保存します。大規模改修を前提とする購入では、中古耐用年数の計算に影響しないかも確認してください。
⑤ 償却後の納税資金を用意する
短期間で償却が終わると、家賃が変わらなくても税務上の利益が増える場合があります。借入元本返済は一般に必要経費にならないため、税金と現金支出のずれが大きくなることがあります。
償却終了後も設備交換や退去時の原状回復は続きます。購入前に償却中と終了後の双方の税引後収支を比較しましょう。
⑥ 売却時の出口も計算する
売却益の計算では取得費や過去の減価償却などが関係します。所有期間や個人・法人の違いで税務上の扱いも変わるため、年間の節税効果だけで総収益を判断できません。
融資残高、仲介費、解体や修繕の負担を考慮して、売却後の手残りを試算します。短期の償却を目的に買った物件が、出口で必ず有利になるわけではありません。
⑦ 購入を進める前の停止条件
建物価格の配分に根拠がなければ、想定する償却費を確定させません。
修繕工事の性質と金額が不明な場合は、工事見積もりを先に整理します。
償却が終わった後に納税と返済を続けられない計画なら、購入価格や借入条件を見直します。
最後は償却期間だけでなく、保有中の税引後CFと売却時の手残りで判断します。
⑧ Q&A
Q1. 築22年超の木造は必ず4年で償却できる？
簡便法には適用条件があり、改修に係る資本的支出などによって使えない場合があります。
取得や使用開始時点の状況も含めて税理士に確認します。
Q2. 土地代も減価償却できる？
土地は減価償却の対象になりません。建物と土地の取得価額を合理的に分けます。
配分の根拠となる契約書などを保存します。
Q3. 償却費が多い物件は必ず得？
家賃、修繕、融資、売却価格の条件によります。
税務上の経費と現金収支を分けて比較します。
⑨ まとめ
中古戸建やアパートは、新築より短い年数で建物を償却できる場合があります。ただし、償却費を大きく計上できることと、投資そのものが有利であることは別です。購入価格のうち建物にいくら配分されるか、修繕費はいくら必要か、売却時まで含めた手残りを確認します。
条件がそろわないまま結論を急がず、費用と手残り、将来の負担を比較してください。税制や権利関係は個別事情によって扱いが異なるため、必要に応じて専門家へ確認しましょう。
