不動産投資のCCRとは？自己資金・年間手残り・返済を使う計算例
更新日：10月8日
CCRは、投資家が実際に投入した自己資金に対し、1年間でどれほど現金が戻るかを見るための指標です。高い数字だけを目指すと借入返済や修繕負担を見落とすため、計算前に現金の出入りを具体的に揃えます。
① CCRで見るのは年間の現金収益
CCR（Cash on Cash Return）は一般に年間の税引前キャッシュフローを当初投入した自己資金で割った比率です。税引後で計算する場合は、定義を変えたことを明示します。
物件広告の表面利回りは年間家賃を購入価格で割るため、CCRとは分子も分母も異なります。
② 頭金・諸費用・工事費をまとめる
自己資金には頭金だけでなく、自分で支払った仲介・登記等の取得諸費用、賃貸開始前の工事費を含めて整理します。
借入金で賄った支出を自己資金として重複計上しないよう、資金の出所を確認します。
③ 年間家賃から実際の経費を引く
管理費、固定資産税、保険、募集費、通常修繕や空室損を年単位で見込みます。
毎年同じ条件ではないため、入金実績があれば実績値と今後の想定値を分けます。
④ 元利返済後の年間現金を求める
借入金の元利返済額も引いて、投資家に残る年間現金を計算します。CCRを計算する際の元金返済は現金支出として扱います。
減価償却は現金の支出ではないため、税額の計算と年間キャッシュフローの計算を混同しません。
⑤ 数字を入れてCCRを計算する
自己資金が300万円、年間家賃が120万円、空室損と運営費が30万円、年間元利返済が60万円なら、年間現金収益は30万円です。
この場合のCCRは30万円÷300万円×100＝10％です。税引前の単純例であり、追加修繕や税額によって実際の手残りは変わります。
⑥ ROI・IRRとの違いを確認する
ROIは計算する利益・投資額・期間の定義が広く、IRRは将来入出金の時点も反映します。CCRは通常、特定の1年間の現金収益に着目します。
借入を大きくすれば自己資金は小さくできますが、CCRの数値上昇だけで返済余力が増えるわけではありません。
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先ほどの例で家賃が年間120万円から108万円に下がり、空室損や運営経費が同じ30万円、返済が同じ60万円なら、年間の税引前現金収益は18万円です。自己資金300万円に対するCCRは6％となり、募集条件の変化だけでも結果が変わります。収入だけを変えた単純例であり、実際には退去費用や管理費も見直します。
一時的な大規模修繕が50万円必要な年には、通常の手残り30万円を上回る支出が生じます。単年のCCRがマイナスになる可能性もあるため、平常年の指標と修繕を含む複数年の資金計画を分けて確認します。銀行返済を遅らせず対応できる現金が残るかが実務上の重要な判断材料です。
また、物件売却で残る現金は通常の年間CCRに含めず、売却費用や残債を差し引いた手残りを別に計算します。投資全期間の成績まで比較したい場合は、購入から売却までの資金の流れを時系列に並べてIRR等でも評価すると、CCRだけでは分からない点を補えます。
⑦ CCRが高くても買わない判断はある
家賃下落や空室が続いた場合の年間現金も計算します。
給湯器交換や大規模修繕の年に手元資金が不足しないか確認します。
売却時の残債と費用も置き、保有できるだけの余力があるか評価します。
CCRは自己資金の使い方を比較する入口とし、返済余力と出口まで合わせて購入を判断します。
⑧ Q&A
Q1. CCR10％なら10年で自己資金を回収できますか？
単純に同じ手残りが続けばその計算になります。
空室・修繕・家賃変更があるため保証はできません。
Q2. CCRに借入返済は含めますか？
元利返済後の年間現金を用いるのが一般的です。
計算条件を明記して比較します。
Q3. ROIとCCRは同じですか？
どちらも投資効率に関係しますが定義と期間が異なります。
CCRは年間現金収益と自己資金を中心に整理します。
⑨ まとめ
CCRは投入した自己資金と年間の返済後現金収益との比率を表す指標です。
税負担や修繕、空室、残債を別途確認し、比率だけで購入を決めないことが重要です。
