管理会社に任せても空室が決まらないのはなぜ？オーナーが見直す7つのポイント
更新日：10月2日
管理会社へ任せているのに空室が決まらないときは、『管理会社が悪い』と決める前に、どの業務を任せていて、どこからオーナー判断が必要なのかを分けることが大切です。
国土交通省の賃貸住宅管理業法ポータルでは、賃貸住宅管理業者の制度や業務管理者の仕組みが案内されています。管理委託ではサービス範囲を確認し、実際の募集・維持管理とのズレを見つけることが重要でしょう。
この記事では、募集状況、報告内容、家賃、初期費用、写真、設備、共用部、連絡速度の順に確認します。管理会社へ任せきりにせず、オーナーが見るべき数字を整理していきましょう。
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▪️① 募集媒体と反響数を確認する
まず、どの募集サイトへ掲載され、閲覧・問い合わせがどの程度あるかを確認します。掲載されているだけでは、競合に埋もれている可能性があります。
管理会社へ週次・月次で反響数を聞けば、検索段階で止まっているのかを分けやすいでしょう。
反響が少ないなら、家賃や写真、初期費用など募集条件の見直しを優先します。
▪️② 内見後の断り理由を共有してもらう
内見があるのに申込へ進まない場合は、現地側の弱点を確認します。臭い、清掃、共用部、設備、駐車場など具体的な理由を集めるとよいでしょう。
『今回は見送り』だけで終わらせず、複数の内見で同じ理由が出ていないかを確認します。
同じ弱点が続くなら、そこへ修繕費を使う方が家賃値下げより合理的な場合があります。
▪️③ 家賃と初期費用を競合と並べる
管理会社の提案どおりに募集していても、競合より家賃や初期費用が重ければ決まりにくいことがあります。
同じ築年・間取り・立地の募集条件を並べ、差額がどこにあるかを見るとよいでしょう。
値下げする場合も、空室損失と比べて手残りがどう変わるかを確認します。
▪️④ 写真と募集文をオーナー自身も確認する
写真が暗い、設備が分かりにくい、強みが書かれていないなど、募集ページ側に改善余地がある場合があります。
管理会社へ任せていても、一度は実際の掲載ページを確認しましょう。写真と現地の印象が違いすぎないかも重要です。
国土交通省の賃貸住宅管理業法ポータルでは、管理業者の制度や管理業務の適正化について案内されています。委託内容と実務の範囲を確認する入口になるでしょう。
▪️⑤ 修繕提案は内見理由とつなげて判断する
設備交換や内装工事を提案されたら、内見者が実際に気にしている弱点かを確認します。
入居者ニーズと関係が薄い工事へ費用を使うより、断り理由が多い部分を優先する方が効果を見やすいでしょう。
見積もりだけでなく、工事後にどの募集条件へ変えられるかも管理会社へ聞くと判断しやすくなります。
▪️⑥ 報告速度と連絡ルールを決める
問い合わせへの返答が遅い、申込条件の確認に時間がかかると、他物件へ流れる場合があります。
管理会社と、どの条件なら即答できるか、どこからオーナー承認が必要かを決めておくとよいでしょう。
週次の反響共有、内見後の報告、申込時の判断期限などを決めれば、対応の遅れを減らしやすくなります。
管理会社へ任せていても空室が続くなら、募集・管理の役割分担を別の相談先と比較する方法があります。現在の委託内容が物件に合っているかを見直すきっかけになるでしょう。
クロスハウスは、築古賃貸の空室や運用方法を見直したいオーナーが相談先を比較するときの選択肢です。管理会社との役割分担を考え直す材料として使えます。
▪️⑦ 確認する順番
①募集媒体・反響数を確認→②内見後の理由を確認→③家賃・初期費用を比較→④写真・募集文を確認→⑤修繕提案を内見理由とつなげる→⑥連絡ルールを決める→⑦管理体制を見直す、の順で確認します。管理会社任せにせず数字を共有すると判断しやすいでしょう。
最初に反響数を確認し、検索・問い合わせ・内見のどこで止まるかを分けます。
次に管理会社からの修繕提案と実際の断り理由を照らします。費用を使う場所を絞るとよいでしょう。
最後に連絡速度と役割分担を決めます。改善後の数字を見て、現在の管理体制を続けるか判断すると安心です。
▪️⑧ Q&A
Q. 管理会社へ任せているのに空室が続く場合はどうしますか？
反響数、内見数、断り理由を共有してもらい、どこで止まっているかを確認するとよいでしょう。
Q. 管理会社を変えた方がいいですか？
現在の委託範囲や対応状況を確認し、改善できるかを見てから比較すると判断しやすくなります。
Q. 修繕提案はそのまま実行した方がいいですか？
内見者の反応や競合条件とつなげて判断します。募集上の弱点に合う工事かを見極めたいところでしょう。
▪️⑨ まとめ
管理会社へ任せていても空室が続くときは、募集媒体、反響、内見理由、家賃、写真をオーナー側でも確認します。
管理委託の範囲と実際の対応にズレがないかを見て、修繕提案も断り理由とつなげて判断することが大切です。
連絡ルールと改善後の数字を共有し、物件に合う管理体制へ調整するとよいでしょう。
