賃貸募集のADは増やせば決まる？広告料を上げる前に確認する5つの順番
更新日：10月2日
空室が長引くと、仲介会社へ支払うADを増やせば決まりやすくなるのではと考えることがあります。ただし、募集条件や物件の弱点が変わらないまま広告料だけ上げても、反響が増えないケースがあります。
大切なのは、ADを上げる前に問い合わせ・内見・申込みのどこで止まっているかを分けることです。止まる場所によって対策は変わります。
この記事では、反響→内見→断り理由→家賃→募集写真→仲介会社の動きの順で整理します。ADを増やす・条件を変える・物件側を直す出口を比べましょう。
ADは募集施策の一つです。費用を増やす前に、どこで入居が止まっているか確認してください。
▪️1 問い合わせ数から止まっている場所を見る
まず見るのは問い合わせ数です。反響がほとんどないなら、ADより先に家賃、初期費用、写真、立地条件を確認します。
問い合わせはあるのに内見へ進まないなら、駐車場や入居時期など条件面の壁がないか見ましょう。
問い合わせ→内見→申込みのどこで数字が落ちるか分けると、対策する場所を絞れます。
▪️2 内見後に断られる理由を確認する
内見まで入るのに申込みがない場合は、におい、暗さ、古さ、設備、共用部など現地の弱点を探します。
毎回理由が分かるとは限りませんが、同じ指摘が続くなら優先して見直す価値があります。
ADは紹介意欲へ影響しても、内見後の印象までは変えません。物件側の弱点と分けて考えましょう。
▪️3 家賃と初期費用を競合と比べる
周辺より家賃や初期費用が重い場合、ADを増やしても入居者側の負担は変わりません。競合と総額で比べてください。
家賃を下げるなら年間収入への影響も計算します。一度下げた後の募集まで考えることが大切です。
フリーレントなど、家賃を固定したまま条件を変える方法もあります。ADと入居者向け条件を分けましょう。
▪️4 募集写真と掲載内容を見直す
写真が暗い、広さが伝わらない、設備説明が少ない場合は、掲載ページ自体が弱いことがあります。
リフォーム後に古い写真が残っているなら、ADを増やす前に更新した方が効果的です。
駐車場、収納、リフォーム内容など、検索者が比較しやすい情報をそろえてください。
▪️5 仲介会社へ動き方を聞く
ADを設定していても、客付け会社へ情報が伝わっていなければ活用されにくくなります。
管理会社へ掲載媒体や客付け会社への案内方法を聞き、紹介されるまでの流れを把握しましょう。
現場から見た弱点を聞くと、広告料以外に直すべき点が見えることがあります。
▪️6 ADを上げた後の期限を決める
ADを上げるなら、いつまで試すか決めておきます。期限なしで続けると効果が分からなくなります。
一定期間で反響や内見数が変わったか確認し、変化がなければ別の対策へ切り替えましょう。
ADを増やす・条件を変える・物件を直す・募集方法を見直すから選び、一つの施策だけに頼らないことが大切です。
ADは空室対策の一部であり、募集条件や物件状態の代わりにはなりません。家賃、写真、内見後の反応、管理会社の動きをまとめて確認しましょう。
どこで申込みが止まるか分からない場合は、空室・賃貸管理全体の判断順へ戻ると整理しやすくなります。
この検索意図では直接ASPを置かず、空室・賃貸管理の総合記事へつなぐ方が自然です。
▪️7 確認する順番
確認する順番は、①問い合わせ数、②内見数、③断り理由、④家賃・初期費用、⑤募集写真、⑥仲介会社の動き、⑦ADを上げるかです。この順で見ると広告料だけを先に増やしにくくなります。
最初に、問い合わせから申込みまでのどこで止まっているか確認します。反響がないのか、内見後に断られるのかで対策は変わります。
次に、家賃や写真、物件側の弱点を競合と比べましょう。ADでは変えられない原因があれば、そちらを先に直します。
最後は、ADを上げる期間と確認指標を決めます。反響が変わらなければ別の施策へ切り替えてください。
▪️⑧ Q&A
Q. ADを増やせば入居が決まりやすくなりますか？
紹介意欲へ影響することはありますが、広告料だけで入居が決まるとは限りません。反響と内見の数字を見て判断してください。
Q. 家賃を下げる前にADを上げるべきですか？
空室期間や競合条件によって変わります。ADと家賃調整の年間コストを比べて決めましょう。
Q. ADの効果はどう確認すればいいですか？
設定前後の問い合わせ数、内見数、申込み数を比べます。期間を決めて試すと判断しやすくなります。
▪️⑨ まとめ
ADは空室対策の一つですが万能ではありません。まず問い合わせから申込みまでのどこで止まっているかを見ることが重要です。
確認は、反響→内見→断り理由→家賃→写真→仲介会社の動きの順で進めましょう。
最終的には、ADを増やす・条件を変える・物件を直す・募集方法を見直すから選びます。
