賃貸のADとは？1ヶ月・2ヶ月の意味と家賃値下げとの違いを大家向けに解説
更新日：1 日前
賃貸募集で見る「AD1ヶ月」「AD2ヶ月」は、仲介・募集活動に関する広告料として使われる表現です。支払い条件や扱いは管理会社・仲介会社との契約や地域慣行で異なるため、単に月数だけで判断しないことが重要です。
大家側では、ADを増やす、家賃を下げる、フリーレントを付けるという3つの打ち手を、空室期間と合わせて比較すると判断しやすくなります。
▪️AD1ヶ月は家賃1ヶ月分を基準にするケースが多い
たとえば募集家賃5万円でAD1ヶ月なら、5万円を基準に考えるケースが一般的です。ただし共益費を含むか、消費税や支払条件をどう扱うかは契約先によって異なるため、募集条件書で確認します。
「AD」と書かれていても、誰にどの条件で支払うのかまで確認して初めて費用が確定します。
▪️家賃値下げとの違いは一時費用か継続減収か
家賃5万円を3,000円下げると、1年間で3万6,000円、2年間で7万2,000円の減収になります。一方、AD1ヶ月追加は一時費用なので、入居期間が長いほど家賃値下げとの差が大きくなります。
ただしADを増やしても成約が早まらなければ費用効果はありません。支出の種類だけでなく空室短縮日数まで見ます。
▪️反響ゼロならADより先に家賃と写真を確認する
そもそも問い合わせがない場合、仲介担当者の紹介以前にポータル上で候補に入っていない可能性があります。家賃、初期費用、写真、駐車場、検索条件から外れていないかを先に確認します。
ADだけ増やしても検索画面の弱点が残るため、反響ゼロの段階では優先順位を間違えないことが重要です。
▪️内見はあるが申込がないなら物件側の原因を疑う
内見まで進んでいるのに申込がない場合は、臭い、清掃、設備、駐車場、写真とのギャップなど現地要因を確認します。ADは仲介側の動機にはなっても、内見後の弱点を消すものではありません。
▪️繁忙期だけADを増やす判断も数字で見る
繁忙期だから自動的にADを増やすのではなく、同条件の競合がどの程度出ているか、空室1ヶ月の損失がいくらかを確認します。空室損失より小さい追加費用で成約が前倒しできるなら検討余地があります。
逆に競合が少なく自然反響が強い物件では、不要なADを付ける必要はありません。
▪️フリーレントとの違いも手残りで比較する
フリーレント1ヶ月は入居者側の初期負担を下げる施策です。ADは募集側、フリーレントは入居者側へ効くため、反響・内見・申込のどこで詰まっているかによって使い分けます。
同じ5万円の費用でも、誰に効く施策かが違います。
▪️使ったADは成約日数とセットで記録する
ADを1ヶ月から2ヶ月へ増やしたら、変更日、問い合わせ数、内見数、申込日を記録します。次回空室で同じ費用を使うべきか判断する材料になります。
物件ごとの実績を残さないと、毎回担当者の感覚でADを決めることになります。
▪️AD・家賃・募集条件を一体で見直す
長期空室ではADだけを単独で調整するより、家賃、初期費用、写真、仲介会社への共有方法まで一緒に見直す方が原因を特定しやすくなります。
築古物件の募集・運用をまとめて整理したい場合は、管理方法そのものを比較するのも一つです。
▪️よくある質問
Q. AD2ヶ月なら必ず決まりやすくなりますか？
A. 保証はできません。反響がない原因が家賃や写真なら、ADを増やしても改善しないことがあります。
Q. ADは入居者に払うお金ですか？
A. 一般に募集・仲介活動に関する広告料として扱われます。具体的な支払先や条件は管理会社・仲介会社との契約を確認します。
Q. 家賃値下げとAD追加はどちらが得ですか？
A. 入居期間、空室期間、反響段階で変わります。一時費用と継続減収を分けて比較します。
Q. ADは経費になりますか？
A. 税務上の処理は契約内容や支出実態で確認が必要です。会計処理は税理士等へ確認してください。
Q. ADを増やすタイミングはいつですか？
A. まず反響・内見・申込のどこで止まっているか確認し、仲介側の紹介量が課題と判断できる段階で検討します。
▪️まとめ
ADは空室対策の一つですが、増やせば必ず決まるものではありません。家賃値下げやフリーレントとの費用差を計算し、反響・内見・申込のどこに効かせたいのかを決めて使うことが重要です。
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