不動産投資の広告費は高い？空室対策でADを使う前に見る7つの判断
更新日：10月2日
賃貸募集で広告費（AD）を増やすと、客付けを後押しできる場合があります。ただし、写真や家賃、初期費用、室内状態に弱点が残っているなら、ADだけ増やしても結果が変わらないこともあるでしょう。
ADは地域や管理会社、募集時期によって扱いが異なります。金額だけで判断せず、仲介会社が紹介しやすい条件になっているかを確認することが大切です。
この記事では、反響、競合、家賃、写真、仲介会社、空室期間、収支の順に整理します。ADを増やす前に、本当に広告費がボトルネックなのかを見ていきましょう。
※本記事には広告・PRリンクを含みます。
▪️① まず問い合わせ数を確認する
掲載されているのに問い合わせが少ない場合は、ADより募集条件や写真を先に見直す余地があります。
閲覧数と問い合わせ数を管理会社へ確認すると、検索画面で止まっているのかを分けやすいでしょう。
問い合わせはあるのに内見へ進まない場合は、初期費用や日程調整も確認するとよいでしょう。
▪️② 競合物件のADだけでなく募集条件を見る
競合が高いADを出していても、家賃や設備条件が違えば単純比較はできません。
同じ家賃帯、同じ築年、似た間取りの物件と比べる方が判断しやすくなります。
仲介会社へ、紹介時にどの条件が弱いかを聞くと、AD以外の改善点も見つけやすいでしょう。
▪️③ 家賃と初期費用を先に確認する
家賃が相場より高い場合、ADを増やしても入居者側の比較で外れることがあります。
敷金、礼金、保証料など初期費用も合わせて確認します。月額家賃だけで見ない方がよいでしょう。
値下げとAD追加のどちらが手残りに有利かを、空室期間も含めて比較します。
▪️④ 写真と物件状態を整える
掲載写真が暗い、生活動線が分かりにくい、設備情報が不足している場合は、仲介会社が紹介しにくくなることがあります。
内見後に決まらないなら、清掃、臭い、共用部、設備など現地側の弱点を確認します。
ADを増やす前に、紹介後に申込へ進める状態かを整えておくことが重要でしょう。
▪️⑤ 管理会社・仲介会社の動きを確認する
ADの条件が同じでも、募集の周知方法や仲介会社との情報共有で反響が変わる場合があります。
どの媒体へ掲載しているか、問い合わせへどれくらい早く返しているかを確認するとよいでしょう。
国土交通省の賃貸住宅管理業法ポータルでは、賃貸住宅管理の制度や管理業者の役割が案内されています。管理委託内容を確認する入口として使えます。
▪️⑥ ADを収支へ入れて回収を考える
ADは成約時に発生する募集コストとして、購入前から収支へ入れておくと判断しやすくなります。
家賃一か月分相当などの表示があっても、実際の条件は募集ごとに確認しましょう。
空室一か月の損失とAD追加額を比べ、どちらが手残りへ影響するかを見るとよいでしょう。
ADを増やすか迷う物件は、現在の募集方法や管理体制を別の視点から確認すると整理しやすくなります。広告費だけでなく、募集・管理全体を比較することが大切です。
クロスハウスは、築古賃貸の空室や運用方法を見直したいオーナーが相談先を比較するときの選択肢になるでしょう。ADを増やす前の管理・募集見直しにも使えます。
▪️⑦ 確認する順番
①問い合わせ数を確認→②競合条件を確認→③家賃・初期費用を確認→④写真・物件状態を確認→⑤管理会社・仲介会社の動きを確認→⑥ADを収支へ入れる→⑦追加するか決める、の順で確認します。ADだけを単独で見るより判断しやすくなるでしょう。
最初に反響がどこで止まっているかを確認します。問い合わせ前で止まる物件にADだけ足しても、原因が残る場合があります。
次は家賃と写真、現地状態を整えておきましょう。仲介会社へ紹介しにくい理由を聞くことも有効です。
最後に空室損失とAD追加額を比較します。手残りで見て合理的な範囲を決めると安心です。
▪️⑧ Q&A
Q. ADを増やせば空室は埋まりやすくなりますか？
紹介を後押しする場合はありますが、家賃や物件状態に弱点があればADだけでは改善しにくいことがあります。
Q. ADは何か月分が適正ですか？
地域や募集時期、管理会社で条件が異なります。競合と空室損失を比較して判断するとよいでしょう。
Q. ADと家賃値下げはどちらを先に考えますか？
反響状況と相場を確認し、どちらが手残りに有利かを比較します。原因によって順番は変わるでしょう。
▪️⑨ まとめ
不動産投資のADは、問い合わせ・内見・申込のどこで止まっているかを確認してから使います。
家賃、初期費用、写真、物件状態、管理会社の動きを整えた上で、ADが本当に必要かを判断するとよいでしょう。
空室損失とAD追加額を収支で比べ、手残りに合う範囲で使うことが大切です。
