市街化調整区域の空き家投資が危険と言われる理由
- MIRAIU
- 5月16日
- 読了時間: 3分
更新日：5月19日
市街化調整区域の空き家投資が危険と言われる理由
市街化調整区域の空き家は、価格だけ見ると非常に魅力的に見えることがあります。
しかし実際には、通常の住宅地とはルールが大きく異なり、「安いから」という理由だけで購入すると後から苦しくなるケースも少なくありません。
特に地方では、調整区域の理解不足による失敗は今でも多くあります。
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市街化調整区域とは何か
市街化調整区域とは、簡単に言えば「新しく街を広げたくないエリア」です。
都市計画法によって指定されており、無秩序な住宅開発を防ぐ目的があります。
そのため、市街化区域に比べて建築や開発に強い制限があります。
地方では、農地や山林の近くで調整区域になっているケースも多く見られます。
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建物があるから安心とは限らない
ここが最も注意が必要なポイントです。
古い空き家が建っていると、「建替えも問題ないだろう」と考える人がいます。
しかし実際には、昔の法律時代に建築されている建物も多く、解体後に再建築できないケースがあります。
例えば、
・既存宅地制度時代の建物
・農家住宅
・分家住宅
・許可条件付き建築
などです。
つまり、「今建物がある」と、「次も自由に建てられる」は別問題になります。
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銀行評価が伸びにくい
調整区域は、金融機関の評価が弱くなる傾向があります。
理由は、出口リスクが高いためです。
・売却しにくい
・建替え制限がある
・需要が限定される
・担保評価が弱い
こうした事情から、融資条件が厳しくなることがあります。
特に地方築古では、「現金でしか動けない」というケースも珍しくありません。
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それでも人気がある理由
一方で、市街化調整区域をあえて狙う投資家もいます。
理由はシンプルで、価格が安いからです。
・土地が広い
・固定資産税が軽い
・高利回り化しやすい
・競争が少ない
こうしたメリットがあります。
ただし、実際に購入している人たちは、必ず事前調査をかなり細かく行っています。
・再建築可否
・接道
・上下水道
・建築履歴
・許可内容
このあたりを確認せずに購入することはほとんどありません。
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初心者が注意すべきポイント
地方投資で失敗しやすいのは、「利回りだけを見ること」です。
例えば、家賃6万円で購入価格300万円の戸建てを見ると、表面利回りはかなり高く見えます。
しかし、
・空室長期化
・修繕費
・解体費
・売却難
・再建築不可
などが重なると、一気に採算が崩れることがあります。
地方不動産では、「なぜ安いのか」を理解することが非常に重要です。
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まとめ
市街化調整区域の空き家投資は、通常の不動産投資とは少し違います。
価格だけではなく、法律や将来の出口戦略まで考える必要があります。
理解して使えば武器になりますが、「安いから」という理由だけで入ると、後から動けなくなるケースもあります。
地方不動産ほど、建物よりルールを見る視点が重要になります。
■はじめての不動産賃貸シリーズ
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■地方の空き家は、
「まだ大丈夫」が一番危険なケースもあります。
売る・残す・貸す・管理するなど、
まず整理すべきポイントをまとめています。
■この記事の内容が当てはまるかどうかは、土地の状態によって変わります。同じ活用方法でも、前提条件が違うと結果はまったく別になります。
一度、全体像を整理してから判断した方が、結果的に失敗しにくくなります。
