築古物件のリノベ投資は儲かる？直す場所・工事費・家賃の回収を考える
更新日：6 日前
※この記事には広告・PRリンクを含みます。
「古い家を安く買って、きれいに直して貸せば儲かるんちゃうかな」。リノベーションをすると、傷んだ家が見違えるようになることもあります。でも、工事に掛かったお金を家賃で取り戻せるかは別の話です。
築古物件の再生で大切なのは、何でも新品にすることではありません。安全に使うための修理と、入居者に選ばれるための工事を分けましょう。買う前から、家賃に見合う金額を考えることが重要です。
① 古い家を直せば必ず家賃が上がるわけではない
建物が古くても、周りに借りたい人がいて暮らしに合う間取りなら、手を入れて貸せる場合があります。逆に、きれいに直しても借り手が少なければ空室が続くことがあります。
例えば家賃が月5万円の地域で、内装に300万円掛けたから月8万円で貸せるとは限りません。入居希望者が払える金額と、周りの競合物件を先に調べましょう。
地元の管理会社へ、今の状態なら家賃がいくらか、どこを直したら募集しやすいかを聞きます。売主の説明だけで家賃を決めないことが大切です。
② 屋根・水道・電気など安全な修理を先にする
見た目の壁紙より先に、雨漏りや給排水、電気配線、腐った床などを確認します。暮らす人の安全に関係する問題は、見栄えを良くする工事と分けて考える必要があります。
古い家では室内をきれいにしても、天井や床下の状態が分からないことがあります。工事履歴と現地の状態を確認し、必要なら専門家へ調査を頼みましょう。
工事の費用が分からないまま買付を急ぐのは避けたいところです。解体しなければ分からない部分もあるため、追加費用に備える現金も考えてください。
③ 使える設備まで新品にしない方法もある
キッチンが古くても、問題なく使えて衛生面や安全に支障がないなら、掃除や一部の部品交換で対応できる場合があります。全部を交換する前に状態を確認しましょう。
一方、給湯器が故障している、水漏れがあるなど生活に支障が出る設備は優先して直します。内装をおしゃれにする工事は、借り手の希望と予算を見て考えます。
見た目が変わる工事と、故障を防ぐ工事の費用を別に書き出しておくと、予算を使いすぎにくくなります。物件の良さを生かすことも大切ですが、使いづらさを隠してはいけません。
工事を始める前に屋根・水回り・内装を分け、必要な修理費を確認する方法があります。
④ 購入費と工事費を足して家賃と比べる
例えば中古戸建てが400万円、買うときの費用50万円、工事費150万円なら、必要な総額は600万円です。家賃が月6万円なら満室の年家賃は72万円です。
600万円に対する年家賃72万円の割合は12％ですが、税金や管理費、空室の月を引けば実際に残る金額は少なくなります。これは比較のための仮の数字です。
銀行から借りて買う場合は返済もあります。価格の安さとリフォーム後の見た目だけで決めず、買った後の預金にいくら残るか確認しましょう。
⑤ 家賃が上がるまで何年かかるか計算する
新しい内装や設備へ100万円掛けて、家賃が月5,000円上がる場合、増えた家賃は年6万円です。増えた分だけで100万円を取り戻すには約16年8か月掛かります。
この計算には空室や税金、追加修理を入れていません。つまり、工事をした分だけ家賃が上がる予定で考えても、回収まで長く掛かることがあります。
ただし安全に必要な修理は、家賃を上げられるかだけで判断するものではありません。必須工事と募集を良くする工事を分けて、全体の資金計画を考えましょう。
⑥ 工事中の追加費用と将来の売却も忘れない
古い建物では、工事を始めてから配管の傷みや床下の問題が見つかることがあります。追加工事の内容と代金を、作業する前に確認できるようにしましょう。
工事の前後を写真に残し、どこを直したか、保証や施工内容を保管します。将来売るとき、買主へ建物の状態を説明する資料になります。
直すために多くのお金を使っても、その金額がそのまま売値へ上がるとは限りません。道路や災害の問題も含め、貸し続ける場合と売る場合の両方を考えておきます。
古い建物を売るときの周辺取引価格や土地の条件を調べるには、公的な情報が参考になります。
直すか売るか迷っている場合は、工事代を払う前に現況売却の手残りも比べられます。
⑦ 古い家を再生する四つの確認順
第一に、近くの家賃と入居者の希望を調べます。どんな暮らしをしたい人が借りるか考えましょう。
第二に、雨漏りや給排水など安全に必要な工事を見積もり、見た目の改善は別に予算を分けます。
第三に買値と諸費用、全ての工事費を足し、家賃から管理・税金・返済を引いていくら残るか計算します。
第四に、追加工事と売却の条件も確認します。今日できることは、直したい場所を『必須』『できれば』の二つに分けることです。
⑧ よくある質問
Q1. 築古物件は全面リノベーションすれば高く貸せますか？
きれいに直しても地域の家賃や入居需要によって結果は変わります。大きな工事が必ず得になるわけではありません。
先に管理会社へ再募集家賃を聞きましょう。
Q2. 古いキッチンは必ず交換しなければなりませんか？
安全と使い勝手に問題がなければ掃除や部分的な修理で対応できる場合もあります。
故障や水漏れなどを確認して判断してください。
Q3. 修理費は買ってから考えればよいですか？
購入後に想定外の工事が必要になると預金が不足する場合があります。
買う前にできる調査と見積もりを行いましょう。
⑨ まとめ
築古物件のリノベーション投資は、安い物件を買って全部新品にすれば儲かるというものではありません。借りたい人がいる場所か確認し、安全に必要な工事と見た目を整える工事を分けることが大切です。
購入価格だけでなく工事費と毎年の支払いまで含め、家賃がいくら残るか考えましょう。追加工事が起こる場合と将来売る場合にも備えることが重要です。
関連記事
築古を買うときの雨漏り・床下の危険に。
少ない費用で住みやすい家に直す順番を知るなら。
古いキッチンを交換するか迷うときに。
雨漏りと配管の修理へ備える金額を考えるなら。
この家に借りたい人がいるか調べるために。
購入費と工事費を入れた利回りの考え方に。
最初の工事と予備資金を分ける場合に。
購入前に現地で見る場所を確認するなら。
融資後に修繕費を払っても大丈夫か考えるために。
直して長く持つか売るかを決めるなら。
