不動産投資の手残りが増えないのはなぜ？家賃・空室・返済・修繕・現金残高の確認順
更新日：10月3日
不動産投資で家賃収入が増えているのに手元現金が増えない場合は、空室、返済、修繕、税金、次の投資への支出を分けて確認します。利益と現金残高は同じではありません。
毎月の家賃から返済と経費を引いたCFが黒字でも、大規模修繕や取得費用で現金が減ることがあります。月次と年次を分けて見ましょう。
この記事では、家賃→空室→固定費→返済→修繕→税前CF→現金残高の順で整理する構成です。『儲かっているのに現金がない』状態を数字で分解します。
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▪️1 家賃収入を入金ベースで確認する
満室想定ではなく、実際の入金額を確認します。
滞納やフリーレントがある場合は会計上の家賃と現金入金を分けましょう。
月ごとの推移を見てください。
▪️2 空室損を分けて見る
空室期間で失った家賃を別項目にします。
空室損を見えなくすると、家賃設定や募集条件の判断が遅れやすくなります。
年間合計も確認しましょう。
▪️3 固定費を整理する
管理費、保険、固定資産税、清掃、共用電気などを整理します。
毎月出る費用と年に一度出る費用を分けると資金繰りを見やすくなります。
予算化しておきましょう。
▪️4 ローン返済を確認する
元金と利息を含む返済額を確認します。
帳簿上の利益と現金流出は同じ動きにならない場合があります。
返済後にいくら残るかを見てください。
▪️5 修繕・設備更新を分ける
給湯器やエアコンなど設備更新と、屋根・外壁など大規模修繕を分けます。
突発修繕だけでなく積立額も現金管理へ入れましょう。
数年単位で予定を作ると判断しやすくなります。
▪️6 CFと現金残高を別々に見る
税引前CFと口座残高を別々に確認します。
物件購入の頭金や諸費用など投資支出も分けましょう。
最終的には、運営CFと投資CFの両方を見て現金が増えているか判断してください。
不動産投資の手残りが増えないときは、家賃・返済・修繕・投資支出を分けて見ることが重要です。
月次CFと口座残高を同じものとして扱わず、年単位で確認しましょう。
▪️7 確認する順番
確認する順番は、①家賃、②空室、③固定費、④返済、⑤修繕、⑥税前CF、⑦現金残高です。この順で見ると、黒字なのに現金が減る原因を見つけやすくなります。
最初に、実際の入金と支出を月ごとに並べます。
次に、修繕と投資支出を別枠にしましょう。
最後は、年末の現金残高が増えているか確認してください。
▪️⑧ Q&A
Q. 黒字なら現金も増えますか？
同じ動きとは限りません。返済元金、修繕、投資支出など現金流出を分けて確認してください。
Q. CFは毎月だけ見ればいいですか？
固定資産税や大規模修繕など年単位の支出もあるため、月次と年次の両方を見ましょう。
Q. 手残りが少ないなら家賃を上げればいいですか？
市場家賃や空室への影響があります。経費・返済・修繕も合わせて見直してください。
▪️⑨ まとめ
不動産投資の手残りは、家賃・空室・固定費・返済・修繕を分けて確認します。
CFと現金残高は別の指標として見ましょう。
最終的には、年単位で現金が増える運営になっているか確認してください。
