第21回 不動産投資のハイレベル用語15選〈後半〉｜実務ワード”まとめ
- MIRAIU
- 2025年12月6日
- 読了時間: 4分
更新日：5月6日
① EGI（有効総収入）
読み方：イー・ジー・アイ / Effective Gross Income（エフェクティブ・グロス・インカム）
満室家賃から「空室で抜けた分」を引いて、
さらに駐車場・自販機・倉庫などの雑収入を足した収入。
満室理論収入より、現実に近い“年間売上”
銀行やプロ投資家は、このEGIをベースに採算を見る
② 空室率
読み方：くうしつりつ
全体の部屋数のうち、どれくらい空いているかの割合。
例：10室中2室空き → 空室率20％
エリア比較や、管理の良し悪しを測る指標
③ 損益分岐入居率（ブレイクイーブン入居率）
読み方：そんえきぶんきにゅうきょりつ
「何％埋まっていれば赤字にならないか」を示す数字。
例：損益分岐入居率80％ → 8割埋まれば黒字
安全性が高いのは“80％以下”と言われることが多い
④ GRM（総家賃倍率）
読み方：ジー・アール・エム / Gross Rent Multiplier
物件価格 ÷ 年間家賃収入 で出す“ざっくり指標”。
数字が小さいほど「割安」な傾向
利回りよりラフやけど、感覚つかむのに便利
⑤ キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン
読み方：キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン
投下した自己資金に対して、毎年いくら現金が返ってくるかの割合。
年間CF ÷ 頭金・諸費用
“手残りの実感”を測るときに使う
⑥ レバレッジ効果
読み方：レバレッジこうか
少ない自己資金で、大きな資産を動かす力。
例：自己資金300万で3,000万の物件 → レバレッジ10倍
うまく使えば資産が一気に増える
失敗すると返済に縛られるので、DSCRや損益分岐入居率とセットで見る
⑦ デューデリジェンス
読み方：デューデリジェンス
購入前に行う “徹底した事前調査” のこと。
法務（権利関係）
物件の状態（雨漏り・傾き・配管など）
周辺環境・家賃相場・将来性
ここをサボると“安く見えて高い物件”をつかむ
⑧ バリューアッド投資（Value-add）
読み方：バリューアッドとうし
リフォーム・設備追加・運営改善などで
家賃や収益力を引き上げて価値を上げる投資手法。
ボロを買って再生 → 家賃UP → 利回りUP
ミライユの「築古＋再生」はほぼこれ
⑨ サブリース
読み方：サブリース
管理会社やサブリース会社が 一括で借りて、入居者に又貸しする仕組み。
一見「家賃保証」で安心に見える
実際は中途で家賃減額・条件変更のリスクもあるので契約内容要チェック
⑩ ノンリコースローン
読み方：ノンリコースローン
物件を担保にした“非個人保証型”のローン。
返済ができないとき、原則として「物件を差し出せば終わり」のタイプ。
日本では大口・法人向けが中心
リスクの取り方としてはかなりハイレベル
⑪ クロスコラテラル
読み方：クロスコラテラル
複数物件をまとめて担保に入れること。
1棟だけの担保では足りないときに、別の物件も一緒に担保にされる
融資枠は広がるが、“売りたいときに単独で売りにくい”デメリットも
⑫ メザニンローン
読み方：メザニンローン
銀行ローンと自己資金の間を埋める “劣後順位の高いローン”。
金利は高め
大型案件や開発系でよく使われる
返済の優先順位が低い分、リスクも高い
⑬ 任意売却（にんいばいきゃく）
読み方：にんいばいきゃく
ローン返済ができなくなったとき、
競売にかけられる前に、銀行の同意のもと売却すること。
競売より価格がつきやすく、売主のダメージを少し抑えられる
トラブル物件や破綻事例の学習にも出てくる用語
⑭ SPC（特別目的会社）
読み方：エス・ピー・シー / 特別目的会社（とくべつもくてきがいしゃ）
1つの物件・プロジェクトだけを所有・運営するために作る会社のこと。
リスクをその会社に閉じ込める（切り離す）
大型案件・ファンド・再開発などでよく出てくる
⑮ コベナンツ（Covenants）
読み方：コベナンツ
ローン契約に書かれる 「守らないと一括返済などのペナルティがある条件」 のこと。
例：
DSCRを○○以上に保つこと
空室率を○％以内に保つこと
これを破ると「契約違反」とみなされることがある
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