地方不動産投資は人気エリアだけで選ばない｜物件ごとの家賃・修理・道路の確認順
更新日：6 日前
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「○○市は人気だから、そこにある物件なら安心かな」。投資用の家を探すとき、まず地域名から絞る人も多いと思います。でも、同じ市内でも借りたい人が集まる場所と、なかなか決まらない場所があります。
結論から言うと、地域だけでも、物件の安さだけでも決めないことが大切です。住む人の暮らしと、建物や土地に必要なお金を合わせて考えましょう。何から調べればよいか、順番に説明します。
① 人気の市でも空室が続く家はある
市の人口が増えていたり、大きな工場が近かったりしても、すべての賃貸物件に入居者が決まるわけではありません。同じ市でも、駅周辺と郊外では借りたい人の暮らしが違います。
例えば家族向けの戸建てなら、駐車場が一台しかなくて困る人もいます。駅が近くても車の出し入れが難しければ、検討から外れる場合があります。
「有名なエリアだから大丈夫」と考えず、同じ間取り・築年の賃貸が周りでいくらで募集されているか確かめましょう。管理会社へ空室の期間を聞くことも役立ちます。
② 知名度が低い地域でも貸せる物件はある
あまり知られていない町でも、病院や工場へ車で通いやすい場所なら、家を借りたい人がいる場合があります。スーパーや学校への行きやすさも確認したいところです。
ただし、勤務先が一つしかない地域では、その会社の状況が変わると借り手が減る可能性があります。いま需要があることと、何年後も同じことは別です。
地域名だけで安い物件を除外せず、借り手の生活と近くの募集状況を調べましょう。反対に、家賃が高く取れそうという理由だけで買うのも避けたいところです。
③ 建物の状態が悪ければ場所が良くても困る
駅やスーパーに近い家でも、雨漏りや給排水の故障があれば、貸す前に修理が必要になる場合があります。壁紙だけ新しくても床下や屋根の状態は分かりません。
例えば400万円の家に購入時の費用40万円、修理代180万円が必要なら、合わせて620万円です。家賃が月5万円なら満室でも年60万円。修理費を入れない計算とは大きく違います。
修理の履歴や見積もりがない物件は、安さを理由に急いで買わないことです。入居者が安全に暮らせる状態へ直せるか確認しましょう。
購入前に必要な修理代が分からないときは、屋根や設備の工事範囲を整理して見積もり条件を比べる方法があります。
④ 道路・駐車場・災害の危険は直しにくい
古い内装は工事で変えられても、前の道路を広くすることは簡単ではありません。車が入れにくい、境界が不明、建て替えができない可能性がある土地は、購入前に調べる必要があります。
洪水や土砂災害など、大きな危険が想定される場所にも注意が必要です。家賃が高くても、建物や入居者の安全に対応できない物件なら見送る判断が大切になります。
地図で確認したら、現地の道路・駐車場と土地の高低差を見ましょう。危険な建物や立入禁止の場所へ無断で入らず、必要なら専門家や自治体へ相談してください。
洪水や土砂災害など、候補物件ごとに異なる危険は公的な地図でも確認できます。
⑤ 地元の管理会社へ『本当に貸せるか』聞く
物件広告の満室家賃は、実際に毎月振り込まれる金額とは違う場合があります。空室や滞納、家賃を下げて募集する時期があれば、その分だけ収入が減ります。
地元の管理会社へ、間取り・築年数・駐車場・住所を伝え、「今ならいくらで募集できるか」「似た家は何か月で決まるか」を聞いてみましょう。
一社の意見が必ず当たるわけではありません。周辺の募集物件や、現地で見た暮らしやすさと合わせて判断することが大切です。
⑥ 毎月の手残りと最後に売れるかを比べる
家賃が月6万円でも、税金や保険、管理費と銀行への返済を払えば、そのまま6万円が残るわけではありません。空室の月には家賃が入らなくても返済などの支払いが続きます。
仮に家賃月6万円、管理などに月1万円、返済に月3万円なら、通常の月に残るのは2万円です。これは大きな修理や空室を除いた例なので、修理用の預金も別に準備しましょう。
将来売るときに土地の道路や建物の状態が問題にならないかも確認します。買った値段より高く売れる保証はないため、安い価格でも売れるか考えておきたいところです。
いま持っている物件を手放す場合は、現況の査定とローン残高・売却費を確認する方法もあります。
⑦ エリアと物件を比べる四つの確認順
第一に、周りの募集家賃と空室の状況を調べます。市の評判だけでなく、借りたい人の暮らしを考えましょう。
第二に、駐車場・通勤路・買物と、建物の雨漏りや設備の状態を確認します。修理に必要なお金を見積もりに入れます。
第三に、道路・再建築・境界と災害の危険を調べます。簡単には直せない問題があるなら購入を急がないことです。
第四に、家賃から支払いを引いた手残りと、将来の売却を比べます。今日できることは、同じ市の候補物件二つを『家賃・駐車場・修理費』で並べることです。
⑧ よくある質問
Q1. 人気の市にあるなら物件の状態はあまり気にしなくてよいですか？
人気の市でも雨漏りや空室、駐車場の問題があれば収益に影響します。
エリアと建物の状態を両方確認してください。
Q2. 人口が減っている地域は必ず買わない方がよいですか？
人口だけでは決められません。勤務先や生活の便利さ、賃貸の募集状況で需要は違います。
近くの管理会社と周辺の家賃を調べましょう。
Q3. 安い家なら土地に問題があっても買えますか？
道路や災害の大きな問題は、購入後に簡単には変えられない場合があります。
安全と将来売れる条件を確かめ、対応できなければ見送りも考えましょう。
⑨ まとめ
地方の投資物件を選ぶなら、市の名前や人気だけで決めず、その家に住みたい人がいるか、建物を安全に貸せるかを調べましょう。
家賃・駐車場・修理費、道路と災害、将来の売却まで比べることが大切です。『人気エリアか、良い物件か』の二択ではなく、両方を確認したうえで購入を判断してください。
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