民泊は本当に儲かる？始める前の届出・180日・費用・近所への配慮
更新日：6 日前
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「空き家を民泊にしたら、家賃より多く稼げるんかな」。観光地の近くに家があると、旅行者に泊まってもらう方法が気になりますよね。
ただし、宿泊料金が高ければ必ず儲かるわけではありません。始める前に必要な届出や許可、消防の安全、掃除にかかるお金などがあります。まず『その家で営業できるか』から確認しましょう。
① その家で民泊を始められるか先に調べる
民泊には、住宅宿泊事業法に基づく届出で営む方法や、旅館業法による営業許可を受ける方法などがあります。どちらにも条件があり、家が空いていれば自由に宿泊料を受け取れるわけではありません。
住宅宿泊事業で使う住宅には、台所や浴室、便所、洗面設備などの要件があります。居住の状況についても条件があり、どんな建物でも届出ができるとは限りません。
自治体の担当窓口へ、住所と建物の使い方を伝えましょう。賃貸住宅やマンションなら、賃貸借契約や管理規約で宿泊事業が認められているかの確認も必要です。
② 住宅宿泊事業は原則年間180日以内
住宅宿泊事業法の届出で行う場合、泊められる日数には原則として一年間で180日を超えない制限があります。これは180泊分の利益が必ず出る、という意味ではありません。
自治体の条例により、営業できる地域や時期がさらに制限される場合もあります。旅行者が来る季節だけ営業できるか、予定する地域の制度を必ず確認しましょう。
180日を超えて営業したい場合も、届出だけで自由に続けられるわけではありません。旅館業の許可など、別の制度と建物の条件を調べる必要があります。
住宅宿泊事業の届出、対象となる住宅や年間180日のルールを確認するための公式案内です。
③ 火災や衛生・近所への迷惑に備える
旅行者が安全に泊まれるよう、消防設備や避難方法、衛生状態などの決まりを確認する必要があります。古い家では、消防や建物の工事が必要になる場合もあります。
また、旅行者が夜遅くまで騒いだり、ごみを出す場所が分からなかったりすると、近所とのトラブルになるおそれがあります。チェックイン方法や緊急連絡先、苦情への対応を決めましょう。
家主がその場にいない場合などは、登録された住宅宿泊管理業者への委託が必要なケースがあります。管理費をゼロ円と考えて収益を計算しないことが大切です。
民泊の管理や宿泊者の安全などに関わる制度は公式資料も確認しましょう。
④ 宿泊料金から清掃・手数料を引く
例えば一泊1万2,000円で月10泊の予約が入れば、宿泊料金は月12万円です。ただし、宿泊予約サイトの手数料や清掃、洗濯、消耗品、光熱費などが掛かります。
仮にこうした費用が月4万円なら、差額は8万円です。ここから税金、建物の修繕、保険などを考える必要があります。これは説明用の仮の数字で、地域の平均的な利益ではありません。
予約が入らない月もあるため、繁忙期の料金だけで一年分を計算しないようにしましょう。宿泊できる日数の制限と、実際に泊まってもらえる日数は別の話です。
⑤ 清掃と写真だけでなく宿泊者の暮らしを考える
泊まりたいと思える部屋にするには、清潔な寝具や使いやすい水回り、鍵の受け渡し、困ったときの連絡先が大切です。見た目の良い写真だけで満足してもらえるとは限りません。
古い家なら、雨漏り・給湯器・電気など安全に関係する部分を先に直しましょう。大きな内装工事をしても、宿泊者が少なければ回収できない場合があります。
駐車場が必要な地域か、観光地まで車でどれくらいか、近くに食事をする場所があるかも確かめます。予約を増やす前に、安心して泊まれる建物かを考えましょう。
古い家を宿泊に使うなら、水回りや安全に関係する改修の費用を先に調べる方法があります。
⑥ 普通の賃貸や売却とも比べてから決める
空き家を民泊にするために大きな工事をするなら、普通の賃貸にした場合や売却した場合も比べましょう。民泊の料金が高くても掃除と管理の仕事は増える場合があります。
例えば民泊用の設備へ200万円使い、月の差額が5万円なら、単純計算で40か月必要です。ただし空室月・税・修繕を省いた仮の計算で、実際にはもっと時間が掛かる可能性があります。
近隣の住宅環境や災害の危険も確認します。民泊で高い収入を狙うことだけを理由に、建物の安全や地域の暮らしを後回しにしてはいけません。
工事と管理の負担が大きい場合は、現在の状態で売ったときの手残りも確認してみましょう。
⑦ 民泊を始める前の四つの確認順
第一に自治体へ住所と建物の条件を伝え、住宅宿泊事業の届出・旅館業の許可のどちらが必要か確認します。
第二に消防と衛生、営業できる地域・日数、管理の委託が必要かを調べます。近所への連絡方法も整理しましょう。
第三に予約が入る日数を控えめに見込み、宿泊料金から清掃・サイト手数料・光熱費・修繕を引いて計算します。
第四に賃貸や売却と手残りを比べます。今日できることは、民泊を考えている家の住所で自治体の営業条件を調べることです。
⑧ よくある質問
Q1. 空き家なら届出をすれば誰でも民泊できますか？
住宅の設備や居住に関する条件、地域の条例、消防などの決まりがあります。届出だけでどの家でも営業できるわけではありません。
自治体の窓口と消防署へ事前に相談しましょう。
Q2. 住宅宿泊事業は一年中泊められますか？
住宅宿泊事業法の制度では原則として年間180日を超えて宿泊させることはできず、自治体によっては追加の制限があります。
場所ごとの制度を確認してください。
Q3. 宿泊料金が家賃より高ければ民泊の方が得ですか？
予約がない日や清掃・管理・光熱費などの支出があります。宿泊料金だけでは比べられません。
一年の手残りと普通の賃貸を比較しましょう。
⑨ まとめ
民泊は、空き家に宿泊者を迎えることで収入を得られる方法の一つです。しかし制度に合う建物か、届出・許可と消防などの条件を満たせるかが最初の確認になります。
宿泊できる日数と予約の見込みを分け、掃除・管理・修繕の支出を引いて計算しましょう。普通の賃貸や売却も比べ、家族と地域にとって無理のない使い方を選ぶことが大切です。
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