実家が親名義のままだったら？相続登記の期限・費用・売却までの順番
更新日：5 日前
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実家を売ろうと思って登記事項証明書を取ったら、名義が亡くなった親や祖父母のまま。そんなとき、『いまからでも手続きできるのかな』と気になりますよね。
固定資産税を払っているから所有権が自動的に移るわけではありません。まず相続人と登記名義、家族の合意を整理し、必要な登記手続きを確認しましょう。
① 誰の名義になっているか確認する
登記事項証明書で現在の登記名義人と持分を調べます。親の名義と思っていても、祖父母や複数人の共有である場合があります。
土地が複数筆に分かれていると建物と土地の名義が違うこともあります。課税明細と登記を並べて確認しましょう。
② 2024年からの相続登記義務化を整理
2024年4月1日から相続登記が義務化されています。相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。
改正前の相続にも経過措置があり、具体的な期限は法務局等で確認しましょう。期限までの申請が難しい場合に使える相続人申告登記も検討対象です。
③ 相続人が複数なら家族関係を調べる
兄弟姉妹など相続人が複数いるときは、誰がどのように財産を引き継ぐか整理する必要があります。遠方に住む人や連絡が取りづらい人がいる場合もあるでしょう。
『長男が管理しているから自動的に長男のもの』とは限りません。遺言書や過去の遺産分割協議を確認します。
④ 祖父母名義の土地は数次相続に注意
以前の相続登記が行われないまま次の相続が発生すると、確認が必要な相続人や戸籍が増える場合があります。
数十年前の名義だから必ず解決できないわけではありませんが、関係者と資料が多いときは司法書士へ相談する方が進めやすいことがあります。
⑤ 固定資産税の納付と登記を混同しない
固定資産税を払ってきた人と、登記上の名義人・相続により権利を持つ人が同じとは限りません。納税通知書だけで売却する権限を判断するのは避けましょう。
課税明細は土地の地番や建物を調べる手掛かりになりますが、所有権の確認には相続資料と登記が必要です。
⑥ 登記に必要な書類と費用を確認
戸籍、住民票等、遺産分割協議書、評価証明など必要な書類は相続の事情で変わります。登録免許税や司法書士へ依頼する費用も確認しましょう。
『全国どこでも登記は何万円』と決めず、対象不動産の数と関係者、書類の取得状況を伝えて見積もります。
⑦ 売却の契約前に名義整理を進める
親名義のままだからどんな売却相談もできないわけではありません。ただし通常は所有者として売却・移転登記できる状態にする必要があり、手続きと決済の段取りを確認します。
家を売り出す前に、仲介会社と司法書士へ手続きの期間、必要な相続人の協力などを相談しましょう。
⑧ 空き家の庭と建物管理も並行する
登記の整理に時間がかかる間も、道路へ伸びた枝や雨漏りなど現況の安全は気になるところです。相続人や共有者の権限を確認して適切な管理を進めましょう。
売却前に高額な全面リフォームや家財処分を急ぐ必要があるかは、現況査定と家族の希望で変わります。
⑨ 売却査定と登記は別に進めてよい場合
今の家がどれくらいで売れるかを把握しておくと、登記や片付け費をどう負担するか話し合いやすくなります。査定はその時点の予想で、売却できることを保証しません。
不動産査定サービスへ相談する場合は名義が故人のままであることを必ず伝え、対応可否を確かめてください。
登記名義と相続人の状況を明らかにし、現況での査定に対応できるか確認しましょう。登記の申請は別に法務局や司法書士へ相談してください。
⑩ 相続人同士の合意を書面で整理する
売る人と残す人がいる場合、誰がどの費用を負担するか、いつ判断するかを共有しましょう。共有にする場合は管理の決め方も大切です。
権利や遺産分割で意見が合わないときは、司法書士だけで対応できない法的紛争もあるため弁護士への相談を検討してください。
よくある質問
Q. 親名義の実家は絶対に売却相談できませんか？
A. 査定相談などは可能な場合があります。ただし実際の売却・所有権移転には名義や権限の整理が必要です。
Q. 相続登記の期限はいつですか？
A. 原則3年以内ですが、取得を知った時期や改正前の相続の経過措置で異なります。法務局へ確認してください。
Q. 固定資産税を払っていれば所有者ですか？
A. 納税と所有権・登記は別です。相続関係と登記事項を確認しましょう。
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まとめ｜判断する順番
登記名義→相続人→登記期限→必要書類と費用→家族の合意→現況査定と売却手続きの順に整理しましょう。
