相続した家が共有名義なら何もできない？保存・管理・売却の同意を整理
更新日：4 日前
相続した実家を家族で共有していて、一人は売りたい、別の人は残したいと考えている。こんなとき、誰か一人でも反対したらもう何もできないのか、と悩むことがありますよね。
でも共有名義は『一人反対すれば家の時計が全部止まる』という制度ではありません。共有物全体の売却と、日常の保存・管理を分けて確認すれば、いま出来ることが見えてきます。
① 登記事項と共有持分を調べる
故人名義のままなのか、相続した家族の共有になっているのかで必要な手続きが違います。
登記上の所有者・持分と実際に家を利用している人を整理し、相続関係が未確定なら専門家へ確認しましょう。
② 共有物全体の売却は原則全員の合意
共有不動産を一括で売却する場合は、共有者全員の合意が必要となるのが基本です。
一人が売りたいときでも他の人の持分を勝手に処分できません。
③ 自分の共有持分は別の話
自分自身の共有持分を譲渡することと、不動産全体を売ることでは法的な扱いが異なります。
持分だけの売却は買主や価格・家族関係への影響があるため、急いで契約せず専門家へ相談しましょう。
共有不動産の『全員の同意』と『持分の過半数』は、何をするのかで異なります。家屋全体の売却、通常の管理、保存行為を一つのルールにまとめないことが大切です。
④ 保存行為は各共有者ができる場合がある
共有物の保存行為は各共有者が単独でできるという民法の規定があります。
雨漏りの被害拡大を防ぐような必要な保全と、大きな改築や全面解体を同じ扱いにしないことが大切です。
⑤ 管理行為は持分の過半数が原則
民法では共有物の管理に関する事項は持分価格の過半数で決めるのが原則です。
ただし契約の内容や変更に当たるか、特殊な事情によって扱いが変わるので個別に確認しましょう。
⑥ 変更行為は内容によって同意が違う
共有物の形状・効用の著しい変更を伴う場合などには全員同意が原則となる制度があります。
修繕や管理を何でも『全員同意が必須』と決めつけず、具体的な工事内容と権利関係を確認してください。
2023年施行の民法改正では共有物の変更や管理、共有者の所在が分からない場合の手続きなどが見直されました。古い説明のまま『一人が反対すれば修理さえ不可能』と考えないようにしましょう。
⑦ 所在不明者への対応にも制度がある
共有者の所在が分からない場合でも、一定の要件の下で裁判所の手続きを利用できる場合があります。
音信不通の人がいるだけで完全に詰んだと考えず、司法書士・弁護士に状況を相談しましょう。
⑧ 税金と草刈りの負担を共有する
名義の話し合いが難しい間も、固定資産税・保険・必要な庭の管理費が生じる場合があります。
納税している人が勝手に売却できるわけではないため、管理費と権利を分けて話し合いましょう。
⑨ 家族の気持ちと法律は別に整理
思い出の家を残したい人と、管理の負担を減らしたい人、どちらもそれぞれの理由があります。
反対した人を悪者にせず、必要な費用と将来の利用予定を共有することから始められます。
家族の関係が難しい場合は、まず土地と家屋の地番、持分と連絡先を整理できます。売るか残すかの話をする前に、雨漏りや倒れそうな塀など必要な保全について話す方法もあります。
共有物全体の売却で必要な合意と、雨漏りの被害を広げないための保存行為は扱いが異なります。『一人反対したから草刈り・補修も全停止』ではなく、工事内容がどの行為に当たるか確認してください。
共有者の一人と連絡が取れない場合でも、一定の要件で裁判所の制度を利用できる可能性があります。共有者・持分と連絡状況を整理し、司法書士や弁護士と適切な手続きを検討しましょう。
⑩ 売却する・残すの次の相談を決める
共有物全体の売却が難しい場合でも、資料の確認・管理分担や持分の扱いなど相談できることがあります。
無理に結論を迫らず、必要な同意・費用と相談先を整理して次の話し合いへ進みましょう。
持分だけの売却にも選択肢はありますが、家族と第三者が新たに共有関係になるなどの影響があり得ます。短期間で現金化できるという宣伝を鵜呑みにせず、契約・価格と将来の管理を確認してください。
家族の誰か一人が税金や草刈りを抱えているなら、まず年額を共有することが大切です。合意が難しいときこそ、法律の整理と気持ちの話し合いを別の場で行う方法も考えられます。
よくある質問
Q. 共有者が一人反対したら修理も全部できませんか？
A. 保存・管理・変更行為で要件は異なり、一律に全停止ではありません。
Q. 共有名義の家全体を一人で売却できますか？
A. 原則として他の共有者の持分を勝手に売ることはできません。
Q. 音信不通の共有者がいるときは？
A. 裁判所の制度が利用できる場合があります。専門家へ確認しましょう。
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まとめ｜判断する順番
名義と持分→売却・保存・管理の区別→必要な同意→家族の費用負担→次の相談。
