大家が自分で入居者を見つけた。直接契約？仲介会社に頼む？契約・保証・入金の確認順
更新日：10月2日
大家が知人・紹介・SNSなどで入居希望者を自分で見つけた場合、直接契約にするか、仲介会社へ契約実務だけ依頼するかで迷うことがあります。相手が見つかった後ほど、本人確認・保証・契約書・初期費用・入金管理を丁寧に揃える必要があるでしょう。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書は、貸主と借主の契約を整理するモデルとして公開されています。使用が義務というわけではありませんが、契約条件を漏れなく確認するための参考になります。
この記事では、本人確認、審査、保証、契約書、初期費用、入金管理の順に整理します。直接契約で進める範囲と、仲介会社へ任せた方がよい範囲を分けていきましょう。
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▪️① まず本人確認と申込情報を揃える
紹介者がいる場合でも、入居希望者本人の氏名、住所、勤務先、連絡先など基本情報は確認します。関係性だけで審査を省略しない方が安心でしょう。
本人確認書類と申込内容に差がないかを見ます。入居者が複数いる場合は、誰が契約者になるかも決めておくとよいでしょう。
緊急連絡先や同居者情報も、契約前に整理しておくと管理しやすくなります。
▪️② 支払能力と保証方法を確認する
家賃支払能力は、勤務先や収入だけで一律判断せず、家賃とのバランスや保証会社の利用可否も含めて確認します。
保証会社を使う場合は、保証対象、更新料、免責、事故報告期限などを契約前に確認するとよいでしょう。
連帯保証人を使う場合は、極度額など民法改正後の契約条件にも注意が必要です。専門家や仲介会社へ書式確認を依頼する方法もあります。
▪️③ 契約書は口約束で済ませない
家賃、共益費、敷金、契約期間、更新、解約、禁止事項などは書面で整理します。知人相手でも、後から認識がずれない形にしておきたいところでしょう。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書は、賃料、敷金、修繕、原状回復などの項目を確認するモデルとして利用できます。
特約を入れる場合は、内容が一方的になっていないか、説明が十分かを確認するとよいでしょう。
▪️④ 初期費用と入金日を決める
敷金、前家賃、保証料、火災保険など、入居前に必要な費用を一覧にします。何をいつまでに支払うかを明確にしておくと安心です。
鍵渡し前に入金確認を行うのか、契約締結と同日にするのかも決めます。現金手渡しより振込記録が残る方法の方が管理しやすいでしょう。
仲介会社へ契約事務だけ依頼する場合は、仲介手数料や事務範囲を事前に確認します。
▪️⑤ 管理開始後の連絡先と対応範囲を決める
入居後の設備故障、騒音、鍵、退去連絡などを誰へ連絡するか決めます。大家へ直接連絡するのか管理会社を通すのかで運用が変わるでしょう。
自主管理する場合は、夜間や不在時の緊急対応も想定しておきます。対応できない範囲だけ管理会社へ委託する方法もあります。
連絡方法を契約時に説明しておくと、入居後の行き違いを減らしやすくなります。
▪️⑥ 直接契約と仲介依頼の負担を比べる
直接契約は仲介費用を抑えられる場合がありますが、審査・書類・入金・説明・管理を自分で行う負担が増えます。
仲介会社へ依頼すれば、契約実務や保証会社との連携を任せられる場合があります。どこまで依頼するかで費用は変わるでしょう。
一回の契約費用だけでなく、入居後の管理負担まで含めて選ぶとよいでしょう。
直接契約か仲介依頼かで迷う場合は、契約時だけでなく入居後の管理まで含めて比較すると整理しやすくなります。自主管理の負担が大きいなら、管理体制そのものを見直す方法もあります。
クロスハウスは、賃貸運用や管理方法を見直したいオーナーが相談先を比較するときの選択肢になるでしょう。自分で見つけた入居者をどう管理していくか考える材料として使えます。
▪️⑦ 確認する順番
①本人確認をする→②支払能力・保証方法を確認→③契約書を作る→④初期費用と入金日を決める→⑤管理開始後の連絡先を決める→⑥直接契約と仲介依頼を比較→⑦契約方法を決める、の順で確認します。入居者が見つかった後ほど手続きを省かないことが大切でしょう。
最初に申込情報と本人確認を揃えます。紹介者がいる場合でも、契約者本人の情報を確認しておくとよいでしょう。
次に保証・契約書・入金を整えます。書類作成に不安があるなら、仲介会社へ契約実務を依頼する方法もあります。
最後は入居後の管理方法を決めておきましょう。契約締結だけでなく、故障・退去・家賃入金まで続けられる体制かを見ると安心です。
▪️⑧ Q&A
Q. 大家と入居者が直接契約してもいいですか？
契約自体は可能ですが、本人確認、契約条件、保証、入金管理などを整理する必要があります。書類に不安があれば専門家へ確認するとよいでしょう。
Q. 知人なら入居審査を省いてもいいですか？
関係性だけで省略せず、家賃支払や保証方法など基本項目を確認する方が安心です。
Q. 入居者は自分で見つけて契約だけ仲介会社へ頼めますか？
対応できる会社もあります。依頼範囲や費用は会社ごとに異なるため、事前に確認するとよいでしょう。
▪️⑨ まとめ
大家が自分で入居者を見つけた場合も、本人確認、保証、契約書、初期費用を順番に整理します。
直接契約は費用を抑えられる場合がありますが、入居後の管理まで自分で対応する負担も考える必要があります。
書類や管理に不安があるなら、契約実務や管理だけ仲介会社へ依頼する方法も含めて比較するとよいでしょう。
