不動産投資初心者が最初に覚える12用語｜利回り・NOI・CF・AD・減価償却
更新日：9月24日
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不動産投資を始めると、利回り・NOI・CF・AD・減価償却など専門用語が一気に出てきます。全部を暗記するより、物件比較と賃貸募集でよく使う言葉を先に押さえる方が実務で使いやすくなります。
▪️結論｜最初は『収益・経費・募集』の3グループで覚える
物件の収益を見る言葉、保有中の支出を見る言葉、入居募集で使う言葉に分けると整理しやすくなります。
▪️① 表面利回り
年間の想定家賃収入を物件価格で割った目安です。経費を含まないため、最初の比較には使えても最終判断には足りません。
▪️② 実質利回り
家賃収入から固定資産税、管理、修繕などの経費を考慮して見る利回りです。どの経費を含めるかをそろえて物件同士を比較します。
▪️③ NOI
一般に賃貸運営の収入から運営費を差し引いた営業純利益を指します。ローン返済の扱いとは分けて収益力を見るときに使われます。
▪️④ キャッシュフロー（CF）
実際に手元へ残るお金を見る考え方です。家賃だけでなく、経費とローン返済を含めて毎月・年間で確認します。
▪️⑤ 修繕費
建物や設備を維持・交換するための費用です。毎年同額ではなく、大きな交換が重なる年もあるため積立を考えます。
▪️⑥ 固定資産税評価額
固定資産税などの計算に使われる公的な評価額です。売却価格や市場価格と同じ数字ではありません。
▪️⑦ 減価償却
建物などの取得費を一定の考え方で各年の費用へ配分する税務上の仕組みです。具体的な処理は取得条件で変わるため税理士等へ確認します。
▪️⑧ 家賃相場
同じ地域・間取り・築年数・設備などの募集賃料を比較した目安です。募集価格と成約価格が同じとは限らないため、管理会社や仲介会社から反響も確認します。
▪️⑨ 初期費用
入居開始時に借主が負担する敷金・礼金・保証料・前家賃などの総称として使われます。項目や金額は契約条件で異なります。
▪️⑩ AD（広告料）
賃貸募集で、成約時などに仲介会社へ支払う広告料を指して使われることがあります。設定方法や扱いは地域・会社・契約で異なります。
▪️⑪ 反響
募集に対する問い合わせや内見などの反応を指します。問い合わせ→内見→申込みのどこで止まっているかを見ると空室対策に使えます。
▪️⑫ 空室率
保有戸数や期間に対して空室がどれくらい発生しているかを見る指標です。計算方法をそろえて比較することが重要です。
▪️用語は数字へ置き換えて使う
用語を覚えるだけでなく、自分の物件候補で家賃、経費、返済、修繕を数字に置き換えると投資判断へつながります。
▪️よくある質問
Q. 表面利回りだけで物件を選べますか？
経費や空室、修繕、融資条件を含まないため、表面利回りだけでは判断できません。
Q. NOIとキャッシュフローは同じですか？
同じではありません。ローン返済などの扱いが異なるため、何を差し引いた数字か確認します。
Q. 用語を全部覚えてから投資を始めるべき？
暗記より、自分が検討する物件の数字で意味を確認する方が理解しやすくなります。
▪️まとめ
不動産投資初心者は、利回り・NOI・CF・修繕費・固定資産税評価額・減価償却・家賃相場・初期費用・AD・反響・空室率を、実際の物件数字と結び付けて覚えるのがおすすめです。
