第13回 原状回復の“線引き”とは？どこまで大家負担なのか初心者向けに解説
- MIRAIU
- 2025年12月6日
- 読了時間: 3分
更新日：5月6日
退去のたびに必ず出てくるのが
「原状回復は誰が負担するのか？」という問題。
初心者大家さんにとって、
どこまで負担すべきか を理解しておくことは、
無駄な費用を払わず、トラブルを防ぐために欠かせません。
今回は、原状回復の基本ルールと、
大家負担／入居者負担の“線引き”をわかりやすく整理します。
① 原状回復の基本ルールは「経年劣化は大家負担」
国交省ガイドラインにもある通り、
自然に劣化した部分（経年劣化）は大家負担 が原則。
例：
壁紙の日焼け
フローリングの色あせ
家具の重みでできるへこみ
退去時の通常清掃
こういったものは、“使えば必ず起きる” 劣化、
入居者に請求することはできません。
② 入居者負担になるのは「故意・過失・通常を超える使用」
入居者が明らかに原因を作った場合は負担してもらえます。
例：
タバコのヤニ汚れ
子どもの落書き
ペットの傷
水漏れを放置した結果の腐食
釘やネジを大量に打ちつけてできた穴
→ “普通なら起きない傷や破損” は入居者負担。
ただし、「どこまでが普通か？」はグレーになりやすい部分。
だからこそ 基準を知っておくことが重要 。
③ 張り替え費用は“残存価値”で調整される
例えば壁紙クロスは 耐用年数6年。
6年以上住んでいた入居者のクロス張り替え費用は、
ほとんど入居者に請求できない。
逆に、
1年でタバコのヤニ汚れ
2年でペットの傷
こういう場合は
入居期間に応じて負担割合を計算 して請求できる。
初心者大家がつまずきやすいのはここです。
④ トラブル防止のコツは「入居時の記録」と「退去立会い」
原状回復で揉めるのは、
入居時の傷を覚えていない
退去時の説明が曖昧
管理会社任せで内容を把握していない
こんな場合が多いようです。
初心者大家でもできる対策はこれ👇
入居時に写真を保存（スマホでOK）
管理会社に任せる場合も、項目だけは確認
退去立会いはできれば同席
→ 大家が状況をわかっているほど、トラブルは激減する。
⑤ 原状回復は“費用の把握”ができれば怖くない
最初は難しく感じる原状回復やけど、
基本は次の3つだけで整理できる。
経年劣化 → 大家負担
故意・過失 → 入居者負担
耐用年数で按分して判断
このルールを知っておくだけで、
余計な費用を払わず、安心して賃貸運営ができるようになります。
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