賃貸退去の原状回復はどこまで大家負担？クロス・床・設備の線引きを具体例で解説
更新日：9月29日
賃貸退去時の原状回復では、「汚れているから全部借主負担」「古いから全部大家負担」と単純に分けることはできません。
通常の使用による損耗や経年変化なのか、借主の故意・過失や通常を超える使い方による損耗なのかを確認し、契約内容と合わせて判断します。
この記事では、クロス・床・設備の代表例を使いながら、大家側が退去時に確認する順番を整理します。
▪️1 原状回復は新品へ戻すことと同じではない
国土交通省のガイドラインでは、通常損耗・経年変化と借主の故意過失などを分けて負担を考える基準が示されています。
退去時に古くなった箇所をすべて新品へ交換し、その全額を借主へ請求できると考えないことが重要です。
▪️2 クロスは原因と張り替え範囲を分ける
日焼けや通常使用による汚れと、落書き・不注意による大きな傷では扱いが異なります。
借主に責任がある傷でも、張り替え範囲を部屋全体へ自動的に広げず、損傷箇所との関係を確認します。
▪️3 床は傷の原因と補修範囲を見る
家具設置による通常のへこみと、重い物を落とした傷や不適切な使用による損傷では考え方が変わります。
部分補修で対応できるのか、交換が必要なのかを施工業者と確認します。
▪️4 設備は故障原因と耐用・使用状況を確認する
給湯器、水栓、換気扇などが古くなって故障した場合と、借主の不適切な使用で壊れた場合では負担判断が異なります。
修理履歴、設置年、故障原因を確認し、見た目だけで負担を決めません。
▪️5 特約があっても契約内容を具体的に確認する
クリーニング費用などの特約がある場合は、契約書にどう書かれているかを確認します。
『特約があるから全部借主負担』と一括せず、内容と説明状況を確認します。
▪️6 退去立会いでは写真と見積もりを残す
退去時は損傷箇所を写真で残し、原因、補修方法、見積もりを整理します。
後から争いになったときに、入居前後の状態を比較できる資料があると確認しやすくなります。
▪️7 原状回復は7つの順で判断する
①入居前状態、②退去時状態、③損傷原因、④通常損耗・経年変化、⑤契約・特約、⑥補修範囲、⑦費用負担、この順で確認します。
①〜③では、いつ・なぜ傷んだかを確認します。写真や修理履歴があると判断しやすくなります。
④〜⑥では、通常使用によるものか、借主側の原因かを分け、必要な補修範囲を決めます。 費用や手残りへの影響も合わせて比較します。
最後に⑦で費用負担を整理します。全交換・全額負担を先に決めないことが重要です。
▪️⑧ Q&A
Q. 退去時のクロスは毎回借主負担ですか？
A. 一律ではありません。通常損耗・経年変化と故意過失を分けて判断します。
Q. 一面だけ傷がある場合でも部屋全部を張り替えますか？
A. 必要な補修範囲を確認します。国土交通省ガイドラインの考え方も参考にします。
Q. 特約があれば何でも借主負担にできますか？
A. 契約内容や説明状況などを確認する必要があります。特約だけで一律に決めない方が安全です。
▪️⑨ まとめ
賃貸退去の原状回復は、通常損耗・経年変化と借主側の原因を分け、契約内容と補修範囲を確認して判断します。
写真・修理履歴・見積もりを残し、クロス・床・設備を一律に全交換・全額請求しないことが重要です。
