サラリーマン大家は自主管理と管理委託どっち？本業と両立する賃貸管理の決め方
更新日：10月1日
仕事中に入居者から「水が止まらない」と電話が来たら、自分で動けるか。サラリーマン大家の自主管理は、管理料を節約できるかより、この場面を回せるかで考えたいところです。
近い一戸なら自分で見られても、遠方の一棟や戸数が増えた後は話が変わります。自主管理か管理委託かを二択にせず、本業を止めずに回せる範囲を決める。
▪️1 本業中の緊急連絡を誰が受けるか
漏水、鍵、給湯器、騒音。賃貸管理には、こちらの予定を待ってくれない連絡があります。
会議中でも電話を取れるのか、現地業者へすぐ連絡できるのか。難しいなら、緊急対応だけ外へ出す選択肢。
管理料の前に、平日昼間の連絡体制。サラリーマン大家ではここが最初の分かれ目です。
▪️2 距離と戸数で、自主管理の重さは変わる
自宅から10分の戸建一戸と、県外のアパートでは同じ自主管理でも負担が違います。移動時間はそのまま管理コスト。
戸数が増えると、退去と修繕と滞納が同じ月に重なることもあります。一件ずつなら対応できても、同時発生で詰まることがある。
今の戸数で回るかではなく、次に買った後も回るかまで見ておく。
▪️3 管理委託で何を任せるかを分ける
国土交通省は賃貸住宅管理業について、管理業務の適正化や登録制度などを案内しています。実際の委託範囲は管理会社との契約で確認します。
家賃管理、入居者対応、修繕手配、退去、共用部管理。全部を一括で任せる契約もあれば、募集だけ仲介会社へ頼む形もある。
「管理会社へ任せたから終わり」ではなく、どこから先が大家判断として残るかを契約前に確認します。
▪️4 管理料と、自分の時間を同じ表で見る
月5,000円、1万円の管理料は目につきます。ただ、自主管理で毎月何時間使っているかは見えにくい費用です。
電話、現地確認、業者手配、入金確認、退去対応。年間で何時間使ったかを一度出すと、自主管理の本当の負担が見えてくる。
本業や物件探しの時間が削られているなら、管理料だけで高い・安いを決めない方が自然です。
▪️5 全部委託せず、苦手な業務だけ外へ出す
清掃だけ、24時間コールだけ、家賃保証だけ。業務単位で外へ出せるものがあります。
自分は募集条件と修繕判断を持ち、現地対応を管理会社へ任せる。そんな分け方でも構いません。
自主管理率を高くすることが目的ではなく、本業と賃貸経営の両方が止まらない形を作ることが目的。
▪️6 委託しても、大家が見る数字は残る
管理会社へ任せても、家賃、空室、修繕費、募集条件、送金額は大家側で把握しておきます。
空室が長いのに募集条件を見ていない、修繕が増えているのに履歴がない。これでは委託しても経営判断が遅れる。
作業を任せることと、数字まで見なくなることは別。月次で確認する項目だけは残します。
▪️7 確認する順番
①本業中の緊急連絡、②物件までの距離、③戸数と同時対応、④自分で行う業務、⑤外注できる業務、⑥年間管理料と自分の時間、⑦委託後も見る数字の順で確認します。管理料の安さだけで決めないことが基本です。
平日昼間に何か起きたときの動き方を先に決める。ここが回らないなら、少なくとも緊急対応は外へ出した方が本業と両立しやすい。
次に距離と戸数を重ねます。一戸でできた自主管理が、三戸・十戸でも同じようにできるとは限りません。
最後に管理料と時間を比較。全部委託か全部自主管理かではなく、止まりやすい業務だけ外へ出す方法も含めて決めます。
▪️⑧ Q&A
Q. サラリーマン大家は自主管理の方が儲かる？
A. 管理料は減らせますが、自分の時間と緊急対応が増えます。年間の節約額と対応時間を一緒に比べてください。
Q. 一戸だけなら管理会社はいらない？
A. 距離や本業の状況によります。近くて業者手配もできるなら自主管理しやすい一方、遠方なら一戸でも外注の意味があります。
Q. 管理会社へ任せたら大家は何もしなくていい？
A. 入居者対応などを任せても、空室・家賃・修繕・送金の確認と経営判断は残ります。
▪️⑨ まとめ
サラリーマン大家の管理方法は、管理料より「本業中に何か起きたとき誰が動くか」から考えると整理しやすくなります。
距離、戸数、時間を見て、苦手な業務だけ外へ出す方法も比較。管理を軽くしても、数字を見る仕事は大家側に残る。
