複数物件の融資で銀行は何を見る？年間返済・手元資金・物件分散を整理する順番
更新日：10月1日
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3棟、4棟と増えてくると、銀行は物件数だけを見ている？ ここは気になるところです。実際は、年間返済、物件ごとの収支、手元現金、空室や修繕への耐え方をまとめて見ないと全体像は出ません。
物件が増えたから有利、借入が増えたから不利。そんな単純な話でもありません。銀行へ出す前に、自分でポートフォリオを一枚にしておくと説明しやすくなります。
▪️1 最初に見るのは「何棟あるか」より、年間でいくら返すか
借入残高が大きくても、年間返済と家賃収入の差に余裕がある物件はあります。逆に残高が小さくても、返済負担が重い物件はCFを圧迫します。
物件ごとに年間家賃、年間返済、固定費、手残りを並べます。ここが判断材料。まずはここだけ確認。
棟数を増やす話は、そのあとです。全体の返済がどこで重くなっているかを見る方が先です。
▪️2 金融庁も、物件CFと長期収支を重視している
金融庁の投資用不動産向け融資調査では、賃貸事業が生み出すキャッシュフローを主たる返済原資として、長期的な事業・収支計画を見る考え方が示されています。
家賃が今入っているから大丈夫、では足りません。空室、賃料下落、大規模修繕。条件が悪くなったときに返済が続くかを見ます。
銀行ごとに審査は違いますが、大家側も同じ目線で整理しておくと話はぶれにくくなります。
▪️3 手元現金は「余っているお金」ではなく、耐えるための資金
物件が増えるほど、修繕のタイミングは重なる可能性があります。屋根、外壁、給湯器、退去。全部が予定通りには来ません。
だから現金は、頭金に入れればいいというものでもありません。納税、修繕、空室へ使う分を別で残します。ここが判断材料。
ここは先に決めたいところ。新しい物件を買った後、現金がいくら残るのか。
▪️4 物件分散は、棟数ではなく「同じ弱点が重なっていないか」で見る
場所が違っても、全部が同じ入居者層、同じ築年、同じ修繕時期ならリスクは重なります。数字上は分散して見えても、中身は似ていることがあります。
逆に戸建とアパート、違うエリアなど、収入の出方が異なる組み合わせもあります。ここが判断材料。ただし分散のためだけに弱い物件を買う必要はありません。
この物件を足したら全体は強くなる？ その問いで十分です。
▪️5 銀行へ説明するなら「弱い物件」も隠さない
一棟だけ空室が多い、修繕予定がある、返済が重い。こうした物件があるなら、改善計画と一緒に説明します。
良い数字だけを並べるより、悪い条件でも返済できる根拠がある方が話しやすくなります。空室率や修繕予定を自分で把握していることも大切です。ここが判断材料。
決算書と物件別収支がつながっているか。ここは銀行説明でかなり見られやすい部分です。
▪️6 次の融資は「あといくら借りられるか」より、買った後に何が残るか
追加融資が出ても、購入後の現金が薄くなるなら次の一手は苦しくなります。返済額と予備資金を先に置き、その範囲で購入価格を考えます。
物件数を増やすことが目的になると、弱い一棟を抱えやすくなります。ここが判断材料。CF、純資産、現金。この三つが増えるかを見ます。
融資枠は結果です。先に経営が強くなる買い方を決める。その順番の方が続きやすいです。
▪️7 確認する順番
①物件別年間家賃、②年間返済額、③固定費と修繕予定、④手元現金、⑤空室・賃料下落時のCF、⑥物件ごとの残債と純資産、⑦次の購入後に残る現金の順で確認します。棟数だけで融資余力を判断しないことが基本です。
まず物件ごとの返済と手残りを並べます。ここが判断材料。全体CFが出ても、一棟だけ弱い場所が隠れていないかを見ます。
次に現金とストレス条件を確認します。空室や修繕が重なったときに耐えられるかが重要です。ここは別物。
最後に次の物件を足した後を見ます。借りられる額より、現金・CF・純資産がどう変わるかで判断します。
▪️⑧ Q&A
Q. 物件数が多いほど銀行評価は上がる？
A. 一律ではありません。物件ごとの収支、返済、現金、管理状況などを合わせて判断されます。
Q. 手元現金は頭金へ入れた方が融資に有利？
A. 頭金だけでなく、購入後に修繕・空室・納税へ対応できる現金が残るかも重要です。
Q. 銀行へは満室時の収支を出せば十分？
A. 空室や賃料下落、修繕を入れた収支も準備しておく方が現実的です。
▪️⑨ まとめ
複数物件の融資では、物件数より年間返済・物件CF・手元現金・修繕余力を一枚で見る方が実態に近くなります。
弱い物件も含めて説明できる状態をつくり、次の購入後に現金・CF・純資産がどう変わるかで判断しましょう。
